Jak kupić mieszkanie z rynku wtórnego? Dokładne wyjaśnienie procedury kupna mieszkania krok po kroku może być ogromną pomocą dla każdego, kto chce kupić mieszkanie! Lokale z „drugiej ręki” mają wiele zalet. Jeśli również je dostrzegasz, przeczytaj nasz praktyczny poradnik i zamieszkaj na swoim. Przeprowadzimy cię przez cały proces kupna mieszkania z rynku wtórnego i sprawdzimy, na co zwrócić uwagę, aby nie zostać oszukanym!

Jak kupić mieszkanie z rynku wtórnego?

Kupno mieszkania, niezależnie od tego czy to mieszkanie z rynku pierwotnego, czy wtórnego, zawsze jest pracochłonnym procesem. Co prawda formalności związanych z kredytem hipotecznym na mieszkanie z drugiej ręki jest mniej, ale nadal musimy przejść przez wszystkie etapy wiodące do zamieszkania na swoim!

Jak kupić mieszkanie? Przedstawimy podstawowe punkty kupna mieszkania krok po kroku, a później zagłębimy się w każdy z nich.

Kupno mieszkania krok po kroku:

  1. Badanie zdolności kredytowej.
  2. Wybór idealnego mieszkania z rynku wtórnego.
  3. Sprawdzenie mieszkania przed kupnem.
  4. Podpisanie umowy przedwstępnej kupna mieszkania.
  5. Złożenie wniosku o kredyt i podpisanie umowy kredytu hipotecznego.
  6. Zawarcie umowy kupna sprzedaży mieszkania i odebranie kluczy do własnego M!

Badanie zdolności kredytowej

Badanie zdolności kredytowej pomoże uniknąć rozczarowania na dalszym etapie starania się o własne M. Pracownik banku oszacuje jej wartość, biorąc pod uwagę m.in. nasze dochody, formę zatrudnienia, liczbę osób w rodzinie, comiesięczne wydatki i historię kredytową. Kredyt gotówkowy czy karta kredytowa może zaniżać zdolność kredytową! Możemy też samodzielnie dokonać wyliczeń, korzystając z kalkulatora kredytowego dostępnego na stronie internetowej wybranego banku.

Już w tym momencie warto również prześledzić oferty kredytu hipotecznego. Jak dostać kredyt na mieszkanie? Skompletować pełną dokumentację i jeśli trzeba wziąć pożyczkę na wkład własny.

W 2013 roku Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła Rekomendację S (KNF planuje nowelizację Rekomendacji S), która jest szeregiem zaleceń zabezpieczających interesy banku i klienta. Zawiera się w nich również ostateczny pułap wkładu własnego, który wynosi maksymalnie 20% wartości inwestycji. W 2019 roku nic się nie zmieni.

Jak wybrać mieszkanie z rynku wtórnego?

Jakimi kryteriami kierować się podczas wyboru własnego m? Z pośrednikiem, czy samemu? Ogrom ofert może przytłoczyć, nie zawsze też mamy czas, aby zająć się ich przeglądaniem. Pośrednik pomoże przejść przez cały proces kupna mieszkania krok po kroku – będzie wsparciem w znalezieniu, a następnie kupnie mieszkania. Współpraca będzie się odbywać na podstawie umowy o pośrednictwie w kupnie nieruchomości i musimy liczyć się z wypłatą wynagrodzenia za tę usługę. Na jego wysokość wpływa wartość nabywanego mieszkania.

Szukając idealnego lokum, zwracajmy uwagę na jego metraż i rozkład, ale też na lokalizację. Ile będzie nam zajmować dojazd do pracy? Jak daleko jest do centrum? Gdzie jest najbliższa szkoła, apteka, sklep? Działajmy bez pośpiechu i wybierzmy mieszkanie, które zapewni nam komfort życia. Mieszkania z drugiej ręki zwykle wymagają remontu, ale to nie problem. Z pożyczką online błyskawicznie zakończymy wszystkie prace!

Jak sprawdzić czy mieszkanie nie jest zadłużone? Kluczowa księga wieczysta

Wybór idealnego mieszkania z rynku wtórnego to nie wszystko! Musimy jeszcze sprawdzić mieszkanie przed kupnem, a przede wszystkim skontrolować stan prawny nieruchomości i zadłużenia, które mogą na niej ciążyć.
Jak sprawdzić mieszkanie przed kupnem?

  1. Sprawdzić księgę wieczystą. Księgi wieczyste są jawne, dlatego należy poprosić właściciela nieruchomości o numer księgi wieczystej i zapoznać się z jej treścią przez stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości. Księga wieczysta składa się z czterech działów:
  2. I dział księgi wieczystej pozwala stwierdzić zgodność danych księgi z danymi ujawnionymi w katastrze nieruchomości,
  3. II dział księgi wieczystej informuje, kto jest właścicielem nieruchomości i czy istnieją jacyś współwłaściciele,
  4. III dział księgi wieczystej zawiera informacje na temat praw, roszczeń i ograniczeń ciążących na nieruchomości,
  5. IV dział księgi wieczystej ma na celu wskazanie ewentualnych wpisów o ustanowionej hipotece na nieruchomości i roszczeń do ustanowienia hipoteki przymusowej. Jeżeli wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją będzie własnością. Co za tym idzie, jeżeli zbywca nieruchomości nie uregulował na czas swoich długów, bank może żądać ich spłaty od nas.
  6. Uzyskać zaświadczenia od spółdzielni mieszkaniowej i upewnić się, że mieszkanie nie zalega z żadnymi opłatami. Zaległości płatnicze mogą dotyczyć dostawców energii, gazu, wody czy innych mediów. W akcie notarialnym sprzedający powinien zadeklarować, że sprzedawany lokal jest wolny od takich obciążeń, należy też ustalić daty rozliczeń za zużyty gaz, prąd czy wodę.
  7. Zweryfikować stan zameldowania w wydziale meldunkowym urzędu gminy (miasta).
  8. Sprawdzić zobowiązania podatkowe w przypadku mieszkań, których właścicielem jest przedsiębiorca. Powinniśmy prosić o aktualne zaświadczenie wskazujące niezaleganie z podatkami, wystawione przez właściwy urząd skarbowy. Warto też uzyskać od przedsiębiorcy aktualne zaświadczenie z ZUS o braku zaległości w opłacaniu składek.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania – kiedy warto ją podpisać?

Jeżeli nieruchomość nie budzi żadnych wątpliwości, możemy podpisać umowę przedwstępną i ze spokojną głową dopełnić formalności. Co to jest umowa przedwstępna kupna mieszkania?

Umowa przedwstępna kupna sprzedaży mieszkania nie jest przeniesieniem praw własności, ale zobowiązaniem, że w przyszłości do niego dojdzie. Jako kupujący przeważnie staramy się o kredyt w banku, dlatego chcemy mieć pewność, że sprzedający na nas zaczeka. Co więcej, takiej umowy wymaga bank do przeprowadzenia procedury kredytowej.

Umowa przedwstępna nie musi być spisywana u notariusza, ale tylko umowa w formie aktu notarialnego uprawnia strony do zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność nieruchomości).

Umowa przedwstępna kupna mieszkania – wzór

Jak powinna wyglądać umowa przedwstępna kupna mieszkania? Umowę przedwstępną możemy napisać na podstawie poniższego wzoru:

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

zawarta w ………………….. (miejsce zawarcia umowy) w dniu ………………….. (data zawarcia umowy) r. pomiędzy:

…………………..(imię i nazwisko sprzedającego), synem/ córką ………………….. (imiona rodziców), ………………….. (stan cywilny), zamieszkałym/ą w ………………….. (miejscowość) przy ulicy ………………….. (ulica, numer domu, numer mieszkania), dowód seria ………… (seria) numer ………………….. (numer dowodu osobistego), zwanym dalej Sprzedającym,

a

………………….. (imię i nazwisko sprzedającego), synem/córką ………………….. (imiona rodziców), ………………….. (stan cywilny), zamieszkałym/ą w ………………….. (miejscowość) przy ulicy ………………….. (ulica, numer domu, numer mieszkania), dowód seria ………………….. (seria) numer ………………….. (numer dowodu osobistego), zwanym dalej Kupującym.

§ 1

Sprzedający oświadcza, że:

jest właścicielem lokalu położonego w ………………….. (miejscowość) przy ulicy ………………….. (ulica, numer domu, numer mieszkania), składającego się z ………………….. (liczba pokoi) pokoi, kuchni, łazienki z wc oraz przedpokoju o pow. ………………….. (powierzchnia mieszkania w metrach kwadratowych) dla którego prowadzona jest księga wieczysta ………………….. (numer księgi wieczystej), mieszkanie to objęte nie jest małżeńską wspólnością majątkową, mieszkanie to nie jest obciążone i nie znajduje się w posiadaniu zależnym osób trzecich.

§ 2

Sprzedający oświadcza, że zobowiązuje się sprzedać Kupującemu opisane wyżej mieszkanie wraz z przypadającym na nie udziałem w nieruchomości wspólnej za cenę w kwocie …………………… łownie: ……………………) zł w terminie do …………………… (data dzienna) r., a Kupujący oświadcza, że za podaną cenę mieszkanie te wraz z przypadającym na nie udziałem w nieruchomości wspólnej zobowiązuje się w ustalonym terminie kupić.

§ 3

Cenę sprzedaży Kupujący zapłaci sprzedającemu w terminie do ………………….. (data dzienna) dni od podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży z udzielonego mu kredytu bankowego bezpośrednio na rachunek bankowy Sprzedającego.

§ 4

Wydanie przedmiotowej nieruchomości w posiadanie Kupującemu nastąpi z dniem podpisania umowy sprzedaży.

§ 5

Kupujący oświadczył, że zapłacił już Sprzedającemu tytułem zadatku kwotę ………………….. (słownie: …………………..) zł, co Sprzedający potwierdza.

§ 6

Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach.

§ 7

Sprzedający                       Kupujący
……………………….                  ……………………….
(własnoręczny podpis)   (własnoręczny podpis)

Źródło: https://www.infor.pl/prawo/umowy/wzory-umow/f,35,Umowa-przedwstepna-sprzedazy-mieszkania.html

Złożenie wniosku o kredyt – wybór banku jest kluczowy

Kolejnym etapem kupna mieszkania krok po kroku jest złożenie wniosku o kredyt. Wybór najkorzystniejszej oferty kredytu hipotecznego powinien być już za nami. Złóżmy wniosek w wybranych instytucjach i poczekajmy na dogodne propozycje. Singiel również może otrzymać kredyt na mieszkanie! Najważniejsze są dochody. Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny? Z najniższą krajową będziemy mogli kupić kawalerkę, a im wyższa pensja, tym większe możliwości zakupu.

Ile się czeka na kredyt hipoteczny?

Jak długo trzeba czekać na kredyt? Według prawa, po złożeniu wniosku o kredyt w ciągu 21 powinniśmy poznać decyzję o jego przyznaniu lub odmowie. Jeśli odpowiedź jest pozytywna, podpisujemy umowę kredytu hipotecznego! Teraz pora na ostatni etap, czyli zawarcie umowy kupna mieszkania.

Umowa kupna sprzedaży mieszkania – najważniejsze elementy

Umowa kupna sprzedaży mieszkania, czyli umowa przyrzeczona, jest umową właściwą, przenoszącą prawa własności na kupującego. Jak powinna wyglądać? Przede wszystkim zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości ma być zawarta w formie aktu notarialnego. Niezachowanie wymogu aktu notarialnego skutkuje nieważnością całej umowy.

W umowie kupna sprzedaży mieszkania sprzedający zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności do danej nieruchomości oraz do jej wydania na rzecz kupującego, kupujący z kolei – do zapłaty całości ceny sprzedaży nieruchomości.

Akt notarialny musi zawierać:

  • dane na temat stron umowy,
  • dokładne informacje na temat sprzedawanej nieruchomości ze wskazaniem numeru księgi wieczystej,
  • cenę sprzedaży nieruchomości.

Ponadto notariusz ma obowiązek umieścić w akcie notarialnym wniosek o dokonanie właściwego wpisu w księdze wieczystej. Następnie przesyła sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis aktu, który zawiera wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu. Ostateczny termin to 3 dni od jego sporządzenia. Po podpisaniu umowy kupna sprzedaży, możemy odebrać klucze do naszego nowego mieszkania. Na tym kończą się kolejne etapy kupna mieszkania krok po kroku.

Kupno mieszkania z rynku wtórnego – charakterystyka segmentu

Według danych Metrohouse i Expandera, wciąż chętnie kupujemy mieszkania z rynku wtórnego, przez co ich ceny rosną. Rynek wtórny zajmuje się obrotem nieruchomościami, które były już wcześniej użytkowane. Mieszkania można nabyć za pośrednictwem biur nieruchomości albo bezpośrednio od ich właścicieli. Z czego wynika ich atrakcyjność?

Rynek wtórny – zalety:

  • doskonała lokalizacja, mieszkania z rynku wtórnego znajdują się bliżej centrum,
  • niższy koszt zakupu, nieruchomości z drugiej ręki są zwykle tańsze, ale nie zawsze! W Warszawie, Gdańsku czy Krakowie to mieszkania z rynku pierwotnego mają niższą cenę,
  • szybkość przeprowadzenia transakcji. Na rynku pierwotnym kupujemy zwykle mieszkania w budowie, przez co czas oczekiwania na nie się wydłuża,
  • pełna infrastruktura i oferta handlowo-rozrywkowa,
  • gotowe rozwiązania, które pozwalają z miejsca zamieszkać w nowym lokum.

Rynek pierwotny a wtórny – różnice w kredytowaniu

Kupno mieszkania krok po kroku nie jest skomplikowane, ale wymaga przejścia przez wszystkie etapy. Na koniec dokładniej prześledzimy różnice w kredytowaniu między rynkiem wtórnym a pierwotnym.

RóżnicaRynek wtórnyRynek pierwotny
Umowa kredytu hipotecznegoUmowa przedwstępna i umowa kupna sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego.Jeżeli zakup odbywa się za gotówkę, zbywca i kupujący mogą od razu przejść do aktu notarialnego, który przenosi własnośćUmowa deweloperska w formie aktu notarialnego
Wypłata środkówW jednej transzy, po przeniesieniu praw własnościW transzach, zgodnie z  przewidzianymi etapami prac, przed aktem przeniesienia praw własności
Sposób spłaty kredytu hipotecznegoKlient od razu spłaca ratę kapitałowo-odsetkowąKlient spłaca jedynie odsetki od uruchomionych przez bank środków do momentu wypłaty ostatniej transzy kredytu hipotecznego, przez co kredyt jest droższy
Zabezpieczenie kredytuWpis do hipotekiDopiero po podpisaniu aktu notarialnego z deweloperem można założyć księgę wieczystą i dokonać stosownego wpisu do hipoteki. Do tego czasu zabezpieczeniem banku jest wypłata kredytu w transzach
Opłaty notarialne2% podatku od czynności cywilno-prawnychBrak podatku

Wybór mieszkania z rynku wtórnego niesie ze sobą wiele korzyści, również związanych z kredytowaniem. Jeśli mamy takie możliwości, możemy złożyć wniosek o kredyt i zacząć żyć na swoim. Tym bardziej, że własne M może być naszym zabezpieczeniem na starość w formie odwróconej hipoteki!.