Odwrócony kredyt hipoteczny – co to jest?
Odwrócony kredyt hipoteczny, jest stosunkowo świeżym produktem bankowym. Aktem regulującym powyższy produkt finansowy jest ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym z 23 października 2014 roku. W myśl przepisów takie usługi mogą świadczyć wyłącznie banki. Organem regulującym jest Komisja Nadzoru Finansowego. Sejm zdecydował się na unormowanie rynku z powodu rosnącego zainteresowanie produktem i podażą funduszy hipotecznych, świadczących tzw. emeryturę za mieszkanie.
Odwrócona hipoteka jest skierowana głównie do osób starszych. Jednak w ustawie nie ma zapisu na temat ograniczeń wiekowych dla kredytobiorcy. W związku z tym teoretycznie z oferty kredytu odwróconego mogą skorzystać osoby młode.
Usługa polega na tym, że kredytobiorca zastawia swoją nieruchomość na rzecz banku. W zamian otrzymuje pieniądze – w jednorazowej wpłacie lub ratach. Co najważniejsze przez cały okres kredytowania świadczeniobiorca może mieszkać w zabezpieczonym domu lub mieszkaniu. Po śmierci kredytobiorcy, rodzina zmarłego ma prawo do spłacenia długu i przejęcia własności nad nieruchomością. Jeśli w czasie 12 miesięcy spadkobiercy nie uregulują zadłużenia, wówczas bank ma pełne prawa do zabezpieczonej nieruchomości.
Ważne – jeżeli rodzina nie zdecyduje się na spłatę kredytu, to bank ma obowiązek zwrócić różnicę między rzeczywistą wartością nieruchomości, a niewypłaconą kwotą z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego.
Odwrócony kredyt hipoteczny – wysokość świadczenia
Odwrócona hipoteka jest popularnym produktem w krajach Europy Zachodniej. Rozwiązanie cieszy się największą popularnością w Wielkiej Brytanii. Szacuje się, że na Wyspach wartość umów z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego wynosi prawie 2 mld euro. Klient od angielskich banków zazwyczaj otrzymuje 30-40 proc. zabezpieczonej nieruchomości.
Jeżeli polski bank wychodziłby z podobnych założeń, to przy wartości nieruchomości 250 tys. zł beneficjent otrzymywałby miesięcznie od 400-600 zł. Naturalnie wraz ze wzrostem wartości nieruchomości kwota wypłacanego świadczenia by rosła.
W sytuacji gdy z oferty odwróconego kredytu hipotecznego skorzystałoby małżeństwo, to w momencie śmierci jednego z kredytobiorców, drugi otrzymuje raty po zmarłym. Ale – tylko w proporcjonalnej wysokości w stosunku do odziedziczonej po nieżyjącym nieruchomości. Przykładowo – mąż dziedziczy spadek wraz z synem po zmarłej żonie. Wówczas majątek należy podzielić między ojca, a syna. Co za tym idzie obaj dostaną po połowie sukcesji. Finalnie mąż będzie miał prawa do 3/4 nieruchomości i taką też sumę otrzyma od banku. Reasumując – początkowo rata dla małżonków wynosiła 2 tys. zł. Po formalnościach spadkowych żyjący kredytobiorca otrzyma 1500 zł.
Umowa odwróconego kredytu hipotecznego
W myśl ustawy każdy zainteresowany odwróconym kredytem hipotecznym w pierwszej kolejności powinien otrzymać od banku formularz informacyjny. Blankiet powinien zawierać:
- kwotę kredytu,
- termin i sposób wypłaty,
- koszty związane z kredytem,
- sposób zapłaty kosztów,
- prawa i obowiązki wynikające z umowy.
Ustawa precyzyjnie określa co powinna zawierać umowa. Co istotne jeśli po podpisaniu dokumentów kredytobiorca stwierdzi, że nie chce skorzystać z usługi, ma prawo bez ponoszenia kosztów zrezygnować z odwróconego kredytu hipotecznego.
Odwrócona hipoteka – oferta banków
Zaraz po wprowadzeniu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym cztery banki chciały wprowadzić do swojej oferty powyższy produkt:
- PKO BP,
- ING Bank,
- Bank Zachodni WBK,
- Bank BPS.
Niestety żaden bank nie zdecydował się na wprowadzenie produktu do swojej oferty. Powód? Banki boją się odwróconego kredytu hipotecznego. Po pierwsze – nie wiadomo jak długo będzie żył potencjalny kredytobiorca, a po drugie jaką wartość będzie miało mieszkanie po śmierci świadczeniobiorcy. Banki nie chcą również wprowadzić usługi na rynek z powodu wysokich kosztów wprowadzenia produktu oraz monitoringu. Jedynym zarobkiem banku podobnie jak w kredytach hipotecznych i pożyczkach hipotecznych byłoby oprocentowanie.
Emerytura za mieszkanie w funduszach hipotecznych jako dodatek do emerytury
Emerytura za mieszkanie nie jest produktem w rozumieniu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym i nie podlega prawu bankowemu. W związku z powyższym firmy, które oferują rentę dożywotnią nie są kontrolowane przez KNF. Fundusze hipoteczne działają na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego – art. 903-907 oraz art. 908-916.
Podstawową różnicą między ofertą funduszy hipotecznych, a bankową jest to, że świadczeniobiorca w chwili podpisania umowy przestaje być właścicielem nieruchomości. W zamian podmiot finansujący umożliwia beneficjentowi dożywotnio użytkować nieruchomość. Co więcej, fundusz hipoteczny jest zobowiązany do wypłaty zapisanej w umowie kwoty – jednorazowo lub w comiesięcznych ratach. Świadczenie kończy się wraz ze śmiercią zbywcy nieruchomości.
Wysokość emerytury za mieszkanie zależy od wartości nieruchomości. Według raportów Funduszu Hipotecznego DOM renta dożywotnia w większości przypadków nie przekracza 1000 zł. Biorąc pod uwagę średnią wysokość emerytury w Polsce – 1780 zł netto, odwrócona hipoteka może być niezłym dodatkiem dla emeryta.
Renta hipoteczna – zagrożenia
Renta dożywotnia nie jest regulowana przez państwo. Między innymi z tego powodu istnieje ryzyko utraty prawa do mieszkania w zbytej nieruchomości. Najbardziej niebezpiecznymi dla beneficjenta są sytuacje gdy:
- przeciwko właścicielowi nieruchomości (funduszowi hipotecznemu) toczy się postępowanie komornicze, w wyniku czego może dojść do zmiany własności na nieruchomości. Co za tym idzie podmiot odpowiedzialny za wypłaty renty hipotecznej przestanie wypłacać świadczenie;
- przedsiębiorstwo, które jest właścicielem mieszkania ogłosi upadłość.
Odwrócony kredyt hipoteczny i emerytura za mieszkanie – podsumowanie
Zarówno odwrócony kredyt hipoteczny jak i odwrócona hipoteka oferowana przez fundusze hipoteczne wykazują sporo plusów. Po pierwsze – niska zdolność kredytowa emerytów, ogranicza im dostęp do kredytów gotówkowych i pożyczek online. Produkt otwiera im furtkę do upłynnienia kapitału w postaci nieruchomości. Po drugie – to po prostu niezły dodatek do emerytury.
Natomiast podstawowym minusem jest fakt, że polskie banki nie oferują odwróconego kredytu hipotecznego. W związku z powyższym seniorzy są zmuszeni do skorzystania z usług funduszy hipotecznych. Niestety fundusze nie są regulowane przez KNF, przez co istnieje spore ryzyko ich niewypłacalności.
Nie było to takie wcale jasne i klarowne. Teraz rozumiem że chodzi głównie o zablokowanie spadku dla niewdzięcznych dzieci albo jako rozwiązanie dla ludzi bezdzietnych po których by spadek przechodził na skarb państwa. Sprytne 🙂
Niech ten szef PKO BP nie wymyśla bzdurnych usprawiedliwień. Kto będzie chciał to przepisze mieszkanie dzieciom, ale jest wielu takich, którzy b. chętnie skorzystali by z odwróconej hipoteki. Ja nie chcę dać mieszkania dziecku, a emeryturę mam głodową.
Podpisuję się pod wpisem emerytki. Podobno szef PKO BP powiedział, że Polska nie jest mentalnie przygotowana do zaakceptowania odwróconej hipoteki, bo rodzice zgodnie z tradycją przekazują domy czy mieszkania dzieciom. Bzdura. Przecież są emeryci, którzy dzieci nie mają, są też tacy, których dzieci mieszkają poza Polską, tam założyli rodziny i wcale nie czekają na mieszkanie po rodzicach. Już najwyższy czas, aby banki wprowadziły taką możliwość. Jak długo mamy czekać? Domu do grobu nie zabierzemy. A pieniądze przydadzą się na godne życie.
Nie rozumiem kilkuletniego już uporu banków, które nie chcą wprowadzić oferty odwróconej hipoteki, skoro w cywilizowanych krajach ten produkt działa od dawna i wszyscy są zadowoleni. Z moich obserwacji i rozmów wynika, że emeryci czekają na ofertę bankową zwłaszcza najstarszego banku czyli PKO BP. Byłoby to zwiększenie wysokości emerytury. Kolejny rząd serwuje nam niskie waloryzacje, które nie zmieniają trudnej finansowej sytuacji emerytów. Wielu nie ma komu zostawić mieszkania lub nie chce go nikomu przekazać. Jak długo jeszcze mamy czekać na tę ofertę?