Sejm 23 października 2014 roku uchwalił ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym. W myśl przepisów kredytobiorca zamian za przeniesienie praw własności nieruchomości na bank może liczyć na dożywotnią rentę. Popyt na usługę ogromy bowiem w Polsce jest 5 mln emerytów, z czego 2,5 mln posiada nieruchomość. Niestety banki wykazują się biernością i nie wprowadzają produktu. Rynek nie lubi próżni, na czym korzystają fundusze hipoteczne oferując beneficjentom odwróconą hipotekę – czyli emeryturę za mieszkanie.

Odwrócony kredyt hipoteczny – co to jest?

Odwrócony kredyt hipoteczny, jest stosunkowo świeżym produktem bankowym. Aktem regulującym powyższy produkt finansowy jest ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym z 23 października 2014 roku. W myśl przepisów takie usługi mogą świadczyć wyłącznie banki. Organem regulującym jest Komisja Nadzoru Finansowego. Sejm zdecydował się na unormowanie rynku z powodu rosnącego zainteresowanie produktem i podażą funduszy hipotecznych, świadczących tzw. emeryturę za mieszkanie.
Odwrócona hipoteka jest skierowana głównie do osób starszych. Jednak w ustawie nie ma zapisu na temat ograniczeń wiekowych dla kredytobiorcy. W związku z tym teoretycznie z oferty kredytu odwróconego mogą skorzystać osoby młode.
Usługa polega na tym, że kredytobiorca zastawia swoją nieruchomość na rzecz banku. W zamian otrzymuje pieniądze – w jednorazowej wpłacie lub ratach. Co najważniejsze przez cały okres kredytowania świadczeniobiorca może mieszkać w zabezpieczonym domu lub mieszkaniu. Po śmierci kredytobiorcy, rodzina zmarłego ma prawo do spłacenia długu i przejęcia własności nad nieruchomością. Jeśli w czasie 12 miesięcy spadkobiercy nie uregulują zadłużenia, wówczas bank ma pełne prawa do zabezpieczonej nieruchomości.
Ważne – jeżeli rodzina nie zdecyduje się na spłatę kredytu, to bank ma obowiązek zwrócić różnicę między rzeczywistą wartością nieruchomości, a niewypłaconą kwotą z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego.

Odwrócony kredyt hipoteczny – wysokość świadczenia

Odwrócona hipoteka jest popularnym produktem w krajach Europy Zachodniej. Rozwiązanie cieszy się największą popularnością w Wielkiej Brytanii. Szacuje się, że na Wyspach wartość umów z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego wynosi prawie 2 mld euro. Klient od angielskich banków zazwyczaj otrzymuje 30-40 proc. zabezpieczonej nieruchomości.
Jeżeli polski bank wychodziłby z podobnych założeń, to przy wartości nieruchomości 250 tys. zł beneficjent otrzymywałby miesięcznie od 400-600 zł. Naturalnie wraz ze wzrostem wartości nieruchomości kwota wypłacanego świadczenia by rosła.
W sytuacji gdy z oferty odwróconego kredytu hipotecznego skorzystałoby małżeństwo, to w momencie śmierci jednego z kredytobiorców, drugi otrzymuje raty po zmarłym. Ale – tylko w proporcjonalnej wysokości w stosunku do odziedziczonej po nieżyjącym nieruchomości. Przykładowo – mąż dziedziczy spadek wraz z synem po zmarłej żonie. Wówczas majątek należy podzielić między ojca, a syna. Co za tym idzie obaj dostaną po połowie sukcesji. Finalnie mąż będzie miał prawa do 3/4 nieruchomości i taką też sumę otrzyma od banku. Reasumując – początkowo rata dla małżonków wynosiła 2 tys. zł. Po formalnościach spadkowych żyjący kredytobiorca otrzyma 1500 zł.

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego

W myśl ustawy każdy zainteresowany odwróconym kredytem hipotecznym w pierwszej kolejności powinien otrzymać od banku formularz informacyjny. Blankiet powinien zawierać:

  1. kwotę kredytu,
  2. termin i sposób wypłaty,
  3. koszty związane z kredytem,
  4. sposób zapłaty kosztów,
  5. prawa i obowiązki wynikające z umowy.

Ustawa precyzyjnie określa co powinna zawierać umowa. Co istotne jeśli po podpisaniu dokumentów kredytobiorca stwierdzi, że nie chce skorzystać z usługi, ma prawo bez ponoszenia kosztów zrezygnować z odwróconego kredytu hipotecznego.

Odwrócona hipoteka – oferta banków

Zaraz po wprowadzeniu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym cztery banki chciały wprowadzić do swojej oferty powyższy produkt:

Niestety żaden bank nie zdecydował się na wprowadzenie produktu do swojej oferty. Powód? Banki boją się odwróconego kredytu hipotecznego. Po pierwsze – nie wiadomo jak długo będzie żył potencjalny kredytobiorca, a po drugie jaką wartość będzie miało mieszkanie po śmierci świadczeniobiorcy. Banki nie chcą również wprowadzić usługi na rynek z powodu wysokich kosztów wprowadzenia produktu oraz monitoringu. Jedynym zarobkiem banku podobnie jak w kredytach hipotecznych i pożyczkach hipotecznych byłoby oprocentowanie.

Emerytura za mieszkanie w funduszach hipotecznych jako dodatek do emerytury

Emerytura za mieszkanie nie jest produktem w rozumieniu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym i nie podlega prawu bankowemu. W związku z powyższym firmy, które oferują rentę dożywotnią nie są kontrolowane przez KNF. Fundusze hipoteczne działają na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego – art. 903-907 oraz art. 908-916.
Podstawową różnicą między ofertą funduszy hipotecznych, a bankową jest to, że świadczeniobiorca w chwili podpisania umowy przestaje być właścicielem nieruchomości. W zamian podmiot finansujący umożliwia beneficjentowi dożywotnio użytkować nieruchomość. Co więcej, fundusz hipoteczny jest zobowiązany do wypłaty zapisanej w umowie kwoty – jednorazowo lub w comiesięcznych ratach. Świadczenie kończy się wraz ze śmiercią zbywcy nieruchomości.
Wysokość emerytury za mieszkanie zależy od wartości nieruchomości. Według raportów Funduszu Hipotecznego DOM renta dożywotnia w większości przypadków nie przekracza 1000 zł. Biorąc pod uwagę średnią wysokość emerytury w Polsce – 1780 zł netto, odwrócona hipoteka może być niezłym dodatkiem dla emeryta.

Renta hipoteczna – zagrożenia

Renta dożywotnia nie jest regulowana przez państwo. Między innymi z tego powodu istnieje ryzyko utraty prawa do mieszkania w zbytej nieruchomości. Najbardziej niebezpiecznymi dla beneficjenta są sytuacje gdy:

  1. przeciwko właścicielowi nieruchomości (funduszowi hipotecznemu) toczy się postępowanie komornicze, w wyniku czego może dojść do zmiany własności na nieruchomości. Co za tym idzie podmiot odpowiedzialny za wypłaty renty hipotecznej przestanie wypłacać świadczenie;
  2. przedsiębiorstwo, które jest właścicielem mieszkania ogłosi upadłość.

Odwrócony kredyt hipoteczny i emerytura za mieszkanie – podsumowanie

Zarówno odwrócony kredyt hipoteczny jak i odwrócona hipoteka oferowana przez fundusze hipoteczne wykazują sporo plusów. Po pierwsze – niska zdolność kredytowa emerytów, ogranicza im dostęp do kredytów gotówkowych i pożyczek online. Produkt otwiera im furtkę do upłynnienia kapitału w postaci nieruchomości. Po drugie – to po prostu niezły dodatek do emerytury.
Natomiast podstawowym minusem jest fakt, że polskie banki nie oferują odwróconego kredytu hipotecznego. W związku z powyższym seniorzy są zmuszeni do skorzystania z usług funduszy hipotecznych. Niestety fundusze nie są regulowane przez KNF, przez co istnieje spore ryzyko ich niewypłacalności.