Kredyt hipoteczny to ”długoterminowy kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem jest już ustanowiona hipoteka. Udzielany najczęściej na budowę lub zakup nieruchomości. Kredyt może być zaciągany w walucie krajowej lub zagranicznej obranej przez klienta a oferowanej przez bank”1. Dochodzi do tego możliwość wnioskowania o wysoką wartość zadłużenia, gdyż niektóre banki oferują kwotę kredytu rzędu milionów złotych. Należy jednak pamiętać, że w przypadku, gdy kredytobiorca staje się niewypłacalny, bank przejmuje nieruchomość, będącą zabezpieczeniem hipotecznym.

Kredyt na mieszkanie wymaga spełnienia szeregu warunków oraz dopilnowania wielu formalności związanych z samym kredytem, oraz nabywaną nieruchomością. Nie wystarczy wybrać najkorzystniejszej oferty, udać się do banku i poprosić o kredyt. Bank musi wiedzieć, na zakup jakiego lokalu udziela kredytu, aby ocenić ryzykowność inwestycji. Niezbędne jest również posiadanie wkładu własnego, który aktualnie, w zależności od banku, waha się pomiędzy 10% a 30% wartości nieruchomości. Należy też zapoznać się z tym, jakie dokumenty niezbędne są do wnioskowania o kredyt na mieszkanie, bez których bank odeśle potencjalnego kredytobiorcę.

Oferty kredytów hipotecznych na mieszkanie

Mieszkanie to jedna z większych inwestycji finansowych, na jakie ludzie decydują się w swoim życiu. Warto by była ona przemyślana. Różne banki oferują różne warunki, na jakich przyznawany jest kredyt hipoteczny. Choć nie jest to zobowiązanie tak kosztowne jak zakup, czy budowa domu, to nie należy się spieszyć z wyborem oferty. Każdy bank proponuje inne warunki kredytu hipotecznego. Warto, w pierwszej kolejności, sprawdzić warunki kredytu hipotecznego w banku, w którym posiada się inne produkty finansowe. Klient, który ma szereg innych zobowiązań łączących go z danym bankiem, jest bardziej wiarygodny, niż osoba przychodząca z zewnątrz.

Nazwa Banku Złóż wniosek Maksymalna kwota kredytu Maksymalny okres kredytowania Minimalny wkład własny RRSO
Credit Agricole Złóż wniosek 3 150 000 PLN 420 mies. 20% 3,12%
PKO BP Złóż wniosek 2 000 000 PLN 420 mies. 10% 3,72%
Santander Bank Złóż wniosek 10 000 000 PLN 360 mies. 10% 2,93%
ING Bank Śląski Złóż wniosek 1 600 000 PLN 420 mies. 20% 2,89%
mBank Złóż wniosek 2 000 000 PLN 420 mies. 10% 3,04%
Bank Millennium Złóż wniosek 4 500 000 PLN 420 mies. 10% 3,43%
Alior Bank Złóż wniosek 1 000 000 PLN 360 mies. 10% 3,81%
Bank Pekao Złóż wniosek 2 520 000 PLN 360 mies. 15% 3,35%
Citi Handlowy Złóż wniosek 3 000 000 PLN 360 mies. 10% 2,36%
BNP Paribas Złóż wniosek 4 000 000 PLN 360 mies. 20% 2,72%
BOŚ Złóż wniosek 500 000 PLN 420 mies. 40% 2,77%
Bank Pocztowy Złóż wniosek 1 000 000 PLN 420 mies. 20% 3,81%

Oferty kredytów hipotecznych na mieszkanie z rynku pierwotnego

Decydując się na mieszkanie z rynku pierwotnego, należy mieć świadomość, że są to najczęściej lokale w stanie surowym. O ile nabywca ma możliwość zdecydować o finalnym wyglądzie mieszkania, to wiąże się to z dodatkowym kosztem. Banki mają tego świadomość i godzą się na przyznanie kredytu w kwocie wyższej niż rynkowa wartość nieruchomości. Prace wykończeniowe podnoszą bowiem tę wartość. Dla banku jest to korzystne, patrząc pod kątem zabezpieczenia hipotecznego. Umeblowanie, zakup sprzętu RTV czy AGD także wiążą się z dodatkowymi kosztami, ale tych kredyt hipoteczny już nie uwzględnia. Jednak pojawiają się oferty kredytów hipotecznych, w których część wnioskowanej kwoty, najczęściej od 10% do 20%, może być przeznaczone na dowolne cele.

Oferty kredytów hipotecznych na mieszkanie z rynku wtórnego

Nabywając mieszkanie z rynku wtórnego, czyli tzw. „drugiej ręki” również należy mieć na uwadze dodatkowe koszty, wykraczające poza rynkową wartość nieruchomości. Przykładem takich kosztów jest remont. Mogą one być znacznie wyższe niż w przypadku mieszkań deweloperskich. Samo wykończenie mieszkania wiąże się z mniejszym nakładem finansowym, gdyż nie trzeba np. pozbywać się tapet, skuwać kafelków, ani wymieniać okien. Stare mieszkania w kamienicach, czy blokach z „wielkiej płyty” mogą wymagać daleko idących prac związanych z wymianą instalacji elektrycznej, czy hydraulicznej. Banki mają to na uwadze i wnioskując o kredyt hipoteczny, można uwzględnić w nim koszty remontu, czy niezbędnej renowacji. W takich sytuacjach wkład własny to nie tylko procent od wartości nieruchomości, ale od kwoty całego wnioskowanego zadłużenia, o czym warto pamiętać.

Czynniki wpływające na kredyt hipoteczny

Poszukując najlepszej oferty kredytu hipotecznego, trzeba zwrócić uwagę na wiele aspektów. Lista elementów wpływających na jego koszt, jest bardzo długa. Najważniejszymi z nich jest kwota i okres kredytowania. Im większa wartość kredytu i dłuższy okres spłaty zadłużenia, tym wyższe koszty ponosi kredytobiorca. Do tego dochodzi marża, która jest zarobkiem dla banku. Prowizja, którą bank zwraca w przypadku wcześniejszej spłaty zadłużenia. Istotne jest również oprocentowanie kredytu, które narzuca Narodowy Bank Polski na podstawie wartości WIBOR. Najważniejszym wskaźnikiem kosztów kredytu jest RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, która wpływa na całkowity koszt kredytu w skali roku. Wśród kosztów może, ale nie musi, pojawić się także ubezpieczenie kredytu.

Przy udzielaniu kredytu, bank również bierze pod uwagę różne czynniki związane z wnioskującym o kredyt. Najważniejsza dla banku jest zdolność kredytowa, która zależy od formy zatrudnienia, wysokości uzyskiwanego dochodu, kosztów utrzymania. Koszty utrzymania z kolei są zależne od ilości osób na utrzymaniu i dochodu na osobę. Bardzo istotny jest BIK (Biuro Informacji Kredytowej) wnioskującego. W BIK bank sprawdza historię kredytową konsumenta. Jego inne, spłacone oraz spłacane, zobowiązania. To czy zalega ze spłatami i jak długo? Czy posiada inne długi? Nie bez znaczenia dla banku jest również wiek, wykształcenie, stan cywilny, fakt posiadania dzieci.

Kredyt na mieszkanie dla singli

Młode, bezdzietne małżeństwo, które posiada duży dochód na osobę jest modelowym kredytobiorcą dla większości banków. Nie jest jednak niemożliwe, aby uzyskać kredyt na mieszkanie w pojedynkę. Przy odpowiednim dochodzie, banki są skłonne przyznać kredyt dla singli. Komplikacje mogą pojawić się dopiero w momencie, kiedy będąc singlem posiada się na utrzymaniu dodatkowe osoby, np. dzieci.

Wpływ stawki WIBOR

Stawki WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate) wpływają na wysokość oprocentowania. Sama wartość WIBOR uzależniona jest od wysokości stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego. Oprocentowanie kredytu hipotecznego różni się nieznacznie pomiędzy poszczególnymi bankami. Warto śledzić stopy procentowe WIBOR, ponieważ im są one niższe, tym niższe będzie oprocentowanie kredytu, ale, tym wyższą zdolność kredytową powinien posiadać kredytobiorca. Na dzień 19.05.2021 stopy procentowe NBP wynoszą 0,21%, zaś oprocentowanie kredytów mieszkaniowych zaczyna się już od 2,21%.

Stopy procentowe

Tak jak WIBOR uzależniony jest od uśrednionych stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego, który w celu wyliczenia ich, zbiera dane ze wszystkich innych banków, tak sam wpływa na wysokość oprocentowania wszystkich form kredytowania. W tym i kredytu hipotecznego. Przy zaciąganiu kredytu na mieszkanie, konsument ma możliwość wybrać oprocentowanie stałe lub zmienne. Możliwość wyboru oprocentowania stałego jest jednak dostępna w niewielu bankach. W przypadku oprocentowania zmiennego kredytobiorca ma do wyboru warianty oprocentowania WIBOR M3, M6 i czasem R1. Oznacza to tyle, że oprocentowanie kredytu zmieniać się będzie odpowiednio co 3, 6 lub 12 miesięcy.

Kredyt na mieszkanie a zdolność kredytowa

Jak wspomniane jest wyżej, bank rozpatruje wniosek o kredyt pod wieloma względami. Najważniejsza w podjęciu decyzji jest zdolność kredytowa wnioskującego. To od niej zależy, czy bank zechce podjąć ryzyko udzielenia tak wysokiego kredytu, jakim jest kredyt hipoteczny. Ostatecznie jest to zobowiązanie długoterminowe na wysoką kwotę. Bank nie zdecyduje się na wypłatę środków, gdy kredytobiorca może okazać się niewypłacalny. Bardzo duży wpływ ma forma zatrudnienia, dochód oraz dochód na osobę. Dochód na osobę wyliczany jest bardzo łatwo, poprzez podzielenie dochodu przez liczbę osób na utrzymaniu, w tym i uzyskującego dochód.

Obok zdolności kredytowej, bank sprawdza również historię kredytową konsumenta. Służy do tego BIK (Biuro Informacji Kredytowej), gdzie zbierane są dane na temat aktualnych i już spłaconych zadłużeń. Każda zwłoka ze spłatą raty, czy zadłużenia na karcie kredytowej odnotowana jest w BIKu i ma negatywny wpływ na ocenę wnioskującego o kredyt hipoteczny. Jeśli pojawiły się zaległości, które przez długi czas nie były spłacane, widnieją one w ewidencji BIKu i bardzo obniżają szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji od banku.

Kredyt na mieszkanie w obcej walucie

Wiele banków daje możliwość wzięcia kredytu w obcej walucie. Bardzo często jest to atrakcyjna alternatywa dla kredytu w złotówkach. Aktualny kurs obcej waluty może wpłynąć korzystnie na ogólną wartość kredytu. Swego czasu bardzo popularne były kredyty we Frankach szwajcarskich. Ludzie decydowali się kredyt w szwajcarskiej walucie ponieważ nie posiadali zdolności kredytowej w złotówkach, kredyt frankowy cechował się niższym oprocentowaniem, a kurs CHF był rekordowo niski. Żeby zaciągnąć kredyt w obcej walucie, niezbędne jest, aby w tej walucie zarabiać. Niektóre banki też ograniczają ofertę dostępnych kredytów do trzech walut, polskiego złotego, i dwóch obcych, euro i dolara. Zaciąganie kredytu w obcej walucie wiąże się jednak z dodatkową wiedzą na temat rynku walutowego, kursów oraz stabilności ekonomicznej kraju, którego walutę wybrano. Niestabilna waluta wiązać się będzie z częstymi zmianami w wysokości rat kredytu hipotecznego. Z tych względów wypada się dobrze zastanowić nad taką formą zadłużenia.

Kredyt we frankach – ostrzeżenie

Dużym powodzeniem cieszył się kiedyś wspomniany kredyt we frankach szwajcarskich. Była to wyjątkowo korzystna forma kredytu w obcej walucie, ze względu na bardzo korzystny kurs franka szwajcarskiego. Niestety moment, w którym kurs CHF gwałtownie wzrósł, był problematyczny dla „frankowiczów”. Pojawiły się dodatkowe, wysokie koszty. Uwolniono kurs franka, w związku z czym koszt CHF znacząco wzrósł, a z nim także i wysokość spłacanych rat. Wpędziło to posiadaczy kredytów we frankach w problemy finansowe. Warto sprawdzić, jak potoczyły się sprawy związane z “frankowiczami”, by mieć na uwadze konswkwencje zaciągania zadłużenia w obcej walucie.

Kupno mieszkania na kredyt – wszystkie etapy krok po kroku

Wybór najkorzystniejszej oferty to jeden z ważniejszych etapów. Jednak trudno byłoby wybierać ofertę, nie wiedząc, na jakie mieszkanie będzie przeznaczona. W pierwszej kolejności trzeba znaleźć docelowy lokal, na który bank będzie przyznawać kredyt. Do wyboru są nieruchomości na rynku wtórnym i pierwotnym. Wybranie nieruchomości jest o tyle niezbędne, że potrzebne będzie przedstawienie w banku niezbędnych dokumentów związanych z mieszkaniem. Jego wartość rynkowa będzie kluczowa w ustaleniu wielkości zadłużenia i wkładu własnego kredytobiorcy. Bank nie może udzielić kredytu w ciemno, bez świadomości, co stanowić będzie hipotekę. Dodatkowo, przy wyborze konkretnego lokalu i wnioskowaniu o kwotę kredytu warto uwzględnić też dodatkowe koszty, niezbędne do doprowadzenia nieruchomości do preferowanego stanu. Są to koszty remontu lub renowacji w przypadku mieszkań z rynku wtórnego. Gdy mowa o mieszkaniu od dewelopera warto uwzględnić koszt wykończenia mieszkania.

Po wybraniu lokalu czas rozglądać się za najlepszą opcja zaciągnięcia kredytu. Po wyborze zadowalającej opcji przyszła pora by wybrać się do banku z niezbędnymi dokumentami. Pełna lista poniżej. Na początku jednak niezbędne będą, dokument potwierdzający tożsamość – dowód osobisty w pierwszej kolejności, w przypadku braku dowodu, niezbędny będzie inny dokument ze zdjęciem, oraz wniosek o przyznanie kredytu. Przed złożeniem tych dokumentów warto skontaktować się z przedstawicielem banku, lub odwiedzić placówkę, w celu uzyskania dokładnej informacji na temat pozostałych dokumentów, gdyż w zależności od banku mogę się one nieznacznie różnić.

Jakie dokumenty będą potrzebne?

Większość informacji o kredycie bez trudu można znaleźć na stronach poszczególnych instytucji. W niewielu sytuacjach konieczna będzie wizyta w placówce banku, w celu uzyskania niezbędnych informacji o kredycie. Warto wtedy dopytać się także o niezbędne, do uzyskania kredytu, dokumenty. W zależności od banku wymagania mogą się trochę różnić. Najczęściej jednak są to:

Dokumenty potwierdzające tożsamość – najczęściej wystarczy dowód osobisty. Czasem jednak bank prosi o drugi dokument ze zdjęciem, jak np. paszport czy prawo jazdy.

Dokumenty bankowe – czyli wniosek o przyznanie kredytu.

Dokumenty umożliwiające weryfikację zdolności kredytowej – dokumenty różnią się w zależności od formy zatrudnienia. Niezbędne jest jednak zaświadczenie o dochodach, o ich źródle (gdy kredytobiorca nie ma konta w banku, w którym ubiega się o kredyt), PIT 37, Umowa o pracę/dzieło/zlecenie. Gdy kredytobiorca jest emerytem lub rencistą, to niezbędne jest zaświadczenie o przyznanym świadczeniu oraz ostatni wyciąg z konta bankowego, na które jest ono przelewane. Jeżeli ubiegający się o kredyt posiada własną działalność, niezbędne jest nadanie numerów NIP i REGON, zaświadczenie o wpisie do ewidencji CEIDG, zaświadczenia o niezaleganiu z tytułu składek, ani zobowiązań podatkowych z ZUS oraz PIT-y za poprzedni rok rozliczeniowy.

Dokumenty prawne o statusie nieruchomości – inne dla nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego. W obu przypadkach niezbędny będzie odpis z księgi wieczystej. Dla rynku pierwotnego na pewno potrzebne są: przedwstępna umowa z deweloperem, pozwolenie na budowę od dewelopera, zaświadczenie o jej zakończeniu, zaświadczenie o samodzielności lokalu, rzuty nieruchomości potwierdzające jej powierzchnię użytkową. Jeśli nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego, przedłożyć należy akt własności zbywcy, umowę przedwstępną ze zbywcą, wycenę lokalu oraz zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o niezaleganiu z opłatami.

Mieszkanie na kredyt bez wkładu własnego

Nie jest możliwe uzyskanie kredytu bez wkładu własnego. Kwota, która stanowi od 10% do 30% wartości nieruchomości, potrafi jednak być nieosiągalnym wydatkiem. Niektóre banki dopuszczają jednak inną formę wniesienia wkładu własnego. Możliwości jest parę. Zabezpieczenie hipoteczne innej nieruchomości posiadanej przez kredytobiorcę, czy „zamrożenie” oszczędności z IKE (Indywidualne Konto Emerytalne) lub IKZE (Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego) to niektóre z opcji. Mogą to być także środki pozyskane z programów wsparcia budownictwa mieszkaniowego, prowadzonych m.in. przez rząd. Niekiedy banki honorują także wkład własny w formie np. kosztów poniesionych na materiały przeznaczone do remontu, jeśli zakupione były przed próbą zaciągnięcia kredytu. Jeszcze inną formą „pominięcia” wkładu własnego jest dodatkowe ubezpieczenie. Trzeba jednak mieć na uwadze to, że większość banków nie akceptuje wkładu własnego, który pochodzi z innego zadłużenia. Uzyskanie kredytu gotówkowego, by pokryć wartość wkładu własnego, nie jest dobrym rozwiązaniem.

Kalkulator kredytu – jak sprawdzić czy to się opłaca?

Przy wyborze kredytu hipotecznego, potencjalny kredytobiorca chce, by jego zadłużenie było jak najtańsze, by oferta była możliwie najkorzystniejsza. Chodzenie od banku do banku w celu uzyskania szczegółowych danych w tej kwestii mogłoby być problematyczne. Pomocne może okazać się narzędzie, które nazywa się Kalkulatorem kredytu hipotecznego. Prosty w użyciu kalkulator pomoże wybrać najlepszą ofertę. Niezbędne do wyliczenia kosztów kredytu i wysokości raty będą:

  • wartość nieruchomości,
  • kwotę kredytu,
  • czas trwania umowy,
  • wysokość wkładu własnego,
  • wybrany profil rat i informację o korzystaniu z ubezpieczenia banku.

Pomoże to wyliczyć przybliżone wartości kosztów i wysokości raty. Bank przedstawi ofertę znacznie bardziej szczegółową, która może się znacznie różnić od wyliczeń kalkulatora. Nie należy brać tych rachunków za pewnik, a jedynie za orientacyjne koszty danej oferty.


  1. ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami Miejsce publikacji: (Dz. U. poz. 819, z późn. zm.)