Kredyt na mieszkanie. Od czego zacząć?

Masz w planach zakup nowego lokum lub remont tego, które już posiadasz, ale nie masz wystarczających środków na koncie? W takiej sytuacji warto zdecydować się na kredyt hipoteczny na mieszkanie, który pomoże Ci zrealizować marzenie o własnych czterech kątach. Jak się do tego zabrać?

Zdolność kredytowa

Przede wszystkim, musimy zorientować się, jaka jest nasza zdolność kredytowa. Od tego będzie zależało, ile pieniędzy na zakup, remont lub wykończenie mieszkania przyzna nam bank. W tym celu warto wykorzystać kalkulator zdolności kredytowej. Wystarczy podać kilka informacji, jak miesięczny dochód gospodarstwa domowego, wysokość pozostałych zobowiązań czy preferowany okresu spłaty, a będziemy w stanie zobaczyć, który bank oferuje kredyt mieszkaniowy odpowiedni dla nas.

Przy ocenie zdolności, bardzo istotny jest scoring BIK wnioskującego. W BIK (Biuro Informacji Kredytowej) bank sprawdza historię kredytową konsumenta – aktualnie spłacane zobowiązania, ewentualne wystąpienie opóźnień w spłacie i przeterminowane długi. Aby bez problemu dostać kredyt hipoteczny należy zadbać o nienaganną historię kredytową. Nie bez znaczenia dla banku jest również wiek, wykształcenie, stan cywilny, fakt posiadania dzieci.

Wkład własny

Kolejnym aspektem jest niezbędny wkład własny. W zależności od banku wynosi on około 10-20%. Wkładem własnym nie musi być gotówka – może to być np. inna posiadana nieruchomość. Czy istnieje możliwość wzięcia kredytu hipotecznego bez wkładu własnego? Rządowy program gospodarczy, Polski Ład, przewiduje tego typu pomoc w dofinansowaniu mieszkań. Program ten ma wypełnić lukę powstałą po zakończeniu programu Mieszkania dla Młodych, który cieszył się olbrzymią popularnością.

Czynniki wpływające na ratę kredytu mieszkaniowego

Szukając najtańszego kredytu hipotecznego na naszą nieruchomość, trzeba zwrócić uwagę na wiele aspektów. Lista elementów wpływających na jego koszt i ratę kredytu jest bardzo długa. Najważniejszymi z nich jest kwota i okres kredytowania. Im większa wartość kredytu i dłuższy okres spłaty zadłużenia, tym wyższe koszty ponosi kredytobiorca.

Koszty kredytu mieszkaniowego są zależne od kilku czynników:

  • oprocentowanie – możliwość wyboru między stałymi a zmiennymi stopami procentowymi,
  • rodzaj rat kredytu – równe lub malejące,
  • prowizja i opłata przygotowawcza,
  • ubezpieczenie do kredytu,
  • wysokość wkładu własny.

Najważniejszym wskaźnikiem prezentującym koszty kredytu jest RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, który wskazuje na to ile będzie nas kosztowało zobowiązanie w skali roku.

Mieszkanie z rynku pierwotnego

Decydując się na podjęcie kredytu na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, należy mieć świadomość, że są to najczęściej lokale w stanie surowym. O ile nabywca ma możliwość zdecydować o finalnym wyglądzie mieszkania, to wiąże się to z dodatkowym kosztem. Banki mają tego świadomość i godzą się na przyznanie kredytu w kwocie wyższej niż rynkowa wartość nieruchomości. Prace wykończeniowe podnoszą bowiem tę wartość.

Dla banku jest to korzystne, patrząc pod kątem zabezpieczenia hipotecznego. Umeblowanie, zakup sprzętu RTV czy AGD także wiążą się z dodatkowymi kosztami, ale tych kredyt hipoteczny już nie uwzględnia. Jednak pojawiają się oferty kredytów hipotecznych, w których część wnioskowanej kwoty, najczęściej od 10% do 20%, może być przeznaczone na dowolne cele.

W umowie kredytowej widoczne będą terminy wypłaty kolejnych transz kredytu hipotecznego. Bank będzie wypłacał nam pieniądze „w kawałkach”, co jest charakterystyczne dla zakupu nieruchomości będących w trakcie budowy. Na początku korzystamy z własnych środków, a następne wpłaty dokonywane są przez bank. Po zakończeniu budowy, gdy nieruchomość zostanie oddana w nasze ręce, nastąpi podpisanie aktu notarialnego, mającego na celu przeniesienie własności. Wtedy też musimy ustanowić hipotekę na rzecz banku i poinformować instytucję o wpisaniu zabezpieczenia, co pozwoli na pomyślne zakończenie opłacania przez nas ubezpieczenia pomostowego.

Mieszkanie z rynku wtórnego

Starając się o kredyt na nieruchomość z rynku wtórnego, czyli tzw. „drugiej ręki” również należy mieć na uwadze dodatkowe koszty, wykraczające poza rynkową wartość nieruchomości. Przykładem takich kosztów jest remont. Mogą one być znacznie wyższe niż w przypadku mieszkań deweloperskich. Samo wykończenie mieszkania wiąże się z mniejszym nakładem finansowym, gdyż nie trzeba np. pozbywać się tapet, skuwać kafelków, ani wymieniać okien.

Stare apartamenty w kamienicach, czy blokach z „wielkiej płyty” mogą wymagać daleko idących prac związanych z wymianą instalacji elektrycznej, czy hydraulicznej. Banki mają to na uwadze i ubiegając się o kredyt hipoteczny, można uwzględnić w nim koszty remontu, czy niezbędnej renowacji. W takich sytuacjach wkład własny to nie tylko procent od wartości nieruchomości, ale od kwoty całego wnioskowanego zadłużenia, o czym warto pamiętać.

Jeśli już zdecydowaliśmy się na zakup mieszkania i nasza zdolność kredytowa pozwala na podjęcie kredytu, możemy podpisać umowę przedwstępną z właścicielem nieruchomości. W niej ustalone są takie warunki jak wysokość zaliczki czy termin ostatniej wpłaty. Czas pomiędzy zarezerwowaniem nieruchomości a podpisaniem aktu notarialnego wynosi często około 2, 3 miesiące – w tym czasie powinniśmy przygotować odpowiednie dokumenty, wybrać bank, w którym zaciągniemy kredyt i podpiszemy z nim umowę kredytu hipotecznego.

Jakie dokumenty będą potrzebne do uzyskania kredytu hipotecznego na mieszkanie?

Większość informacji o kredycie bez trudu można znaleźć na stronach poszczególnych instytucji. W niewielu sytuacjach konieczna będzie wizyta w placówce banku, w celu uzyskania niezbędnych informacji o kredycie mieszkaniowym. Warto wtedy dopytać się także o pełną listę wymaganych dokumetnów. W zależności od banku wymagania mogą się trochę różnić. Najczęściej jednak są to:

Dokumenty potwierdzające tożsamość – zazwyczaj wystarczy dowód osobisty. Czasem jednak bank prosi o drugi dokument ze zdjęciem, jak np. paszport czy prawo jazdy.

Dokumenty bankowe – czyli prawidłowo wypełniony wniosek kredytowy oraz inne wypełnione i podpisane formularze wymagane przez instytucje.

Dokumenty umożliwiające weryfikację zdolności kredytowej – dokumenty różnią się w zależności od formy zatrudnienia,wystarczy przedstawić tylko jedne z wymienionych poniżej.

  • Umowa o pracę, o dzieło lub zlecenie – Przy umowie o pracę/dzieło/zlecenie jest to zaświadczenie o dochodach, o ich źródle (gdy kredytobiorca nie ma konta w banku, który ma udzielić kredytu) lub PIT 37.
  • Emerytura lub renta – gdy wnioskodawca jest emerytem lub rencistą niezbędne jest zaświadczenie o przyznanym świadczeniu oraz ostatni wyciąg z konta bankowego, na które jest ono przelewane.
  • Działalność gospodarcza – osoby prowadzące własną firmę muszą przedstawić m.in.: numery NIP i REGON, zaświadczenie o wpisie do ewidencji CEIDG, zaświadczenia o niezaleganiu z tytułu składek, ani zobowiązań podatkowych z ZUS oraz PIT-y za poprzedni rok rozliczeniowy.

Dokumenty prawne o statusie nieruchomości – inne dla nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego. W obu przypadkach niezbędny będzie odpis z księgi wieczystej. Dla rynku pierwotnego na pewno potrzebne są:

  • przedwstępna umowa z deweloperem,
  • pozwolenie na budowę od dewelopera,
  • zaświadczenie o jej zakończeniu,
  • zaświadczenie o samodzielności lokalu,
  • rzuty nieruchomości potwierdzające jej powierzchnię użytkową.

Jeśli nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego bank będzie wymagał dostarczenia aktu własności zbywcy, umowy przedwstępnej ze zbywcą, wyceny lokalu oraz zaświadczenia ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o niezaleganiu z opłatami.

Kalkulator kredytu hipotecznego

Przy wyborze kredytu hipotecznego, potencjalny kredytobiorca chce, by jego zadłużenie było jak najtańsze, by spłata kredytu była możliwie najkorzystniejsza. Chodzenie od banku do banku w celu uzyskania szczegółowych danych w tej kwestii mogłoby być problematyczne. Pomocne może okazać się narzędzie, czyli kalkulatora kredytu hipotecznego. Prosty w obsłudze narzędzie pozwoli wyliczyć przybliżone wartości kosztów i wysokości raty i pomoże wybrać najkorzystniejszą ofertę. Niezbędne do wyliczenia kosztów kredytu i wysokości raty będą:

  • wartość nieruchomości,
  • kwotę kredytu,
  • czas trwania umowy,
  • wysokość wkładu własnego,
  • wybrany profil rat i informację o korzystaniu z ubezpieczenia banku.