Na czym polega wkład własny?

Wkład własny to ustalana przez bank kwota środków wyrażona w procentach, które kredytobiorca przeznacza na sfinansowanie, razem z kredytem, określonego celu. Najczęściej mówi się o nim w kontekście kredytu hipotecznego, gdzie to w zasadzie podstawowy wymóg ubiegania się o pieniądze na zakup nieruchomości.

Warto wspomnieć, iż z wkładem własnym ma się do czynienia także w przypadku innych produktów, takich jak np. kredyt inwestycyjny dla firm. Co ważne, bez względu na cel może mieć formę niepieniężną. Banki akceptują też:

  • mieszkania,
  • działki
  • inne nieruchomości.

Wszystko zależy od polityki danej instytucji finansowej i warunków samego finansowania.

W tego typu rozwiązaniach, np. pożyczce na wkład własny w mieszkanie, trafia on do sprzedającego (najpóźniej w dniu udzielenia kredytu), a jego wysokość odlicza się od właściwej ceny transakcyjnej. Resztę zakupu pokrywa już kwota kredytu. Choć należy pamiętać, że przy finansowaniu wypłacanym w transzach istnieje możliwość wpłaty wkładu proporcjonalnie i w częściach.

Czy trzeba mieć wkład własny przy kredycie hipotecznym?

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego w teorii nie jest możliwy. Zgodnie z nowymi zasadami wprowadzonymi przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF), od 2014 roku wkład własny stał się obowiązkowy.

Tzw. Rekomendacja S cyklicznie narzuca minimalną wartość, którą musimy pokryć z własnej kieszeni na cel kredytu hipotecznego. Można jednak zmniejszyć wysokość wkładu własnego do poziomu poniżej tego ustalonego, pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia.do zobowiązania pod hipotekę.

Jak już wcześniej wspomniano, nie musi on jednak mieć formy pieniężnej. Możliwa jest więc sytuacja, gdy w rzeczywistości nie posiadamy odpowiednich środków do skorzystania z kredytu, a pomimo tego uzyskujemy finansowanie, ponieważ bank zgodził się na ustanowienie np. działki jako wkładu.

Co wpływa na wysokość wkładu własnego?

Postanowienia Rekomendacji S wpływają na minimalną wartość wkładu własnego. To tylko jeden z czynników, który wpływa na jego wysokość. Ostateczna suma wkładu własnego może być uzależniona od samej kwoty kredytu, który chcemy zaciągnąć. Decydującą rolę odgrywa tu także wartość rynkowa nieruchomości oraz wewnętrzne zasady danego banku, związane z udzielaniem finansowania

Z drugiej strony to sam wkład własny ma duży wpływ na koszty kredytu hipotecznego. W większości przypadków pozwala na znaczne obniżenie marży i oprocentowania kredytu. Im niższy wkład własny, tym wyższe koszty finansowania. Dlatego niekiedy “wyłożenie” większej gotówki może po prostu bardziej się opłacać.

Jednocześnie warto wspomnieć o wskaźniku LTV, którego wartość obniża się wraz z wzrostem wkładu własnego. Jaka z tego korzyść? Mniejsze ryzyko dla kredytodawcy, który może zaproponować lepsze warunki kredytu.

Wkład własny – jak go obliczyć?

Obliczenie wkładu własnego np. do kredytu na budowę domu jest bardzo proste. Należy pamiętać, iż określa się go na podstawie wartości nieruchomości branej pod hipotekę, a nie – jak może się wydawać – od kwoty kredytu. Do tego będzie potrzebne:

  • przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego lub pierwotnego – jego cena,
  • przy zakupie działki na kredyt – cena,
  • w przypadku budowy domu – niższa wartość z operatu szacunkowego lub kosztorysu,
  • gdy chcemy dobrać środki na dowolny cel do kredytu – wartość oszacowana przez rzeczoznawcę po remoncie lub wykończeniu nieruchomości.

Następnie wystarczy pomnożyć ustalony przez bank wkład własny przez wartości z powyższej listy. Przykład: Przy kupnie mieszkania za 200 000 zł i wkładzie własnym na poziomie 20 proc., będziemy musieli pokryć 40 000 zł z całkowitej ceny nieruchomości.

Skąd wziąć pieniądze na wkład własny?

Pieniądze potrzebne do uzyskania kredytu nie muszą pochodzić wprost od posiadanych przez nas środków. Istnieje kilka rozwiązań, które pozwalają na “ominięcie” wkładu własnego w legalny sposób. Sumą wymaganą przez bank mogą być nawet nakłady już poniesione w związku z daną nieruchomością. Poza tym możemy sfinansować wkład własny w oparciu o kredyt gotówkowy, programy rządowe, a także IKE oraz IKZE.

Jak udokumentować wkład własny do kredytu hipotecznego?

Lista dokumentów do kredytu hipotecznego niestety jest stosunkowo długa. Banki mogą wymagać różnych zaświadczeń i szczegółowej dokumentacji, a to wszystko ze względu na poważny i długotrwały charakter takich zobowiązań.

Nie inaczej jest w przypadku konieczności udokumentowania wkładu własnego – wszystko zależy od porozumienia zawartego przez strony umowy. Najczęściej jednak można się spotkać ze zwykłym potwierdzeniem przelewu. Uwaga – nie wysyłamy wkładu własnego do banku, tylko np. do sprzedawcy mieszkania. Rolą instytucji finansowej jest tylko upewnienie się, że dana suma trafiła w odpowiednie miejsce.