Podstawowe koszty kredytu hipotecznego

Każdy przyszły posiadacz hipoteki powinien zdawać sobie sprawę z tego, jakie czynniki wpływają na na jego miesięczną ratę. Najważniejsze z nich to oprocentowanie, marża banku oraz prowizja.

Oprocentowanie jest największą częścią opłat za kredyt. Ustala się je w umowie kredytowej z zastrzeżeniem, że jest zależne od stawki WIBOR 3M lub 6M. Oznacza to, że może ulegać podwyższeniu lub obniżeniu zależnie od decyzji Banku Centralnego, który z kolei ustala stopy procentowe w odpowiedzi na inflację.

Drugim elementem jest marża kredytu, czyli to na czym, przynajmniej w teorii, powinien zarabiać bank. Marża jest podawana w ujęciu procentowym. Liczy się ją, podobnie jak oprocentowanie, w ujęciu rocznym.

Trzeci częsty element ceny kredytu hipotecznego to prowizja. Niektóre banku po prostu wliczają ją do marży przedstawiając to jako promocję kredytu bez prowizji. Prowizja za udzielenie kredytu ma wyrażać ryzyko poniesione przez bank takie jak koszt uruchomienia kredytu, wyceny nieruchomości i innych kosztów ponoszonych przez bank, które nie są związane bezpośrednio z samym pożyczeniem pieniędzy. Prowizję dolicza się do całkowitej kwoty kredytu i spłaca ratalnie, albo opłaca jednorazowo. Do prowizji można zaliczyć koszt promesy kredytowej (ok. 400zł), której będzie od nas wymagać sprzedający mieszkanie. Jest to dokument potwierdzający, że bank jest gotowy przyznać nam kredyt hipoteczny.

Od czego zależy wysokość kredytu hipotecznego?

Na wysokość kredytu hipotecznego mają wpływ przeróżne czynniki. Jako że kwoty przyznawanych hipotek są bardzo różne, to należy oczywiście porównywać koszt hipoteki w ujęciu procentowym, a nie kwotowym. Na koszt kredytu wpływ będą miały przede wszystkim:

  • Kwota kredytu hipotecznego – im wyższa kwota, tym relatywnie tańszy kredyt (pomijając kwestię poziomu wkładu własnego).
  • Okres kredytowania – im krótszy kredyt, tym tańszy, bo mniej płaci się za sam pożyczony kapitał. Z drugiej strony im dłuższy kredyt, tym relatywnie niższa marża (w stosunku do całej kwoty kredytu).
  • Rodzaj nabywanej nieruchomości. Im bardziej prawdopodobny jest wzrost wartości danej nieruchomości, tym niższy koszt kredytu. Wpływ może mieć więc np. stan techniczny budynku.
  • LTV, czyli wartość nieruchomości w stosunku do kwoty kredytu. Można ją obniżyć przez zwiększenie poziomu wkładu własnego.
  • Zdolność i historia kredytowa kredytobiorcy – im jest lepsza, tym tańszy kredyt

Raty kredytu hipotecznego – równe i malejące

Kredytobiorca może spłacać zaciągnięty kredyt hipoteczny poprzez raty równe lub malejące. Raty równe są spłacane w takiej samej kwocie przez cały okres kredytowania, a raty malejące najpierw spłaca się w większej kwocie, a później w coraz mniejszych ratach. Zdecydowana większość osób zaciągających taki kredyt zdecyduje się na raty równe, gdyż kredyt hipoteczny i tak jest bardzo dużym obciążeniem domowego budżetu.

Spłata w systemie rat malejących jest korzystniejsza finansowo od rat równych. Należy przy tym nie zwracać uwagi na współczynnik RRSO, który jest przy porównywaniu tych systemów mylący. Lepiej jest posłużyć się całkowitą kwotą kredytu.

Okołokredytowe koszty kredytu hipotecznego

Oprócz marży banku i oprocentowania do ceny kredytu hipotecznego należy doliczyć opłaty związane z samą nieruchomością i obsługą kredytu. Sprawdź dodatkowe elementy, które wymagają nakładu pieniężnego na kupno mieszkania:

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, czyli tzw. operat szacunkowy. W niektórych bankach rzeczoznawca działa na zasadzie gratisu. W innych bardziej opłaca się zamówić rzeczoznawcę prywatnie. Wycena nieruchomości to wydatek rzędu kilkaset złotych.

Ubezpieczenie

Ubezpieczenie samej nieruchomości jest obowiązkowe, gdyż wynika z rekomendacji KNF. Można je jednak nabyć w innej instytucji niż bank, w którym zaciągamy hipotekę. Innym obowiązkowym ubezpieczeniem jest ubezpieczenie pomostowe. Zapłacimy za nie w czasie oczekiwania na wpis banku do hipoteki.

Banki często oferują również ubezpieczenie na życie, od utraty pracy czy NNW, które nie są obowiązkowe. Pominięcie dobrowolnego ubezpieczenia może nieco zwiększyć koszt kredytu, gdyż kredyt jest dla banku wtedy bardziej ryzykowny. Nie zwiększy to jednak całkowitego kosztu kredytu do poziomu, w którym kredyt z ubezpieczeniem jest tańszy od takiego bez ubezpieczenia.

Innym rodzajem ubezpieczenia kredytu hipotecznego jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jest obowiązkowe w przypadku kredytów z wkładem własnym niższym od 20 proc. Po spłacie części kredytu do poziomu zapewniającego wystarczający wkład własny opłata za te ubezpieczenie ustępuje. Jak widać niski wkład własny podnosi koszt kredytu hipotecznego.

Koszty notarialne, urzędowe i podatki związane z kredytem hipotecznym

Z kredytem hipotecznym związane jest nabycie nieruchomości. Prawo własności nieruchomości jest szczególnie chronione prawnie, dlatego w związku z nabyciem domu czy kupnem mieszkania poniesiemy dodatkowe opłaty urzędowe. Zaliczają się do nich:

  • Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2 proc. ceny nieruchomości. Jest konieczny jedynie w przypadku mieszkań z rynku wtórnego.
  • Ustanowienie hipoteki – PCC w wysokości 19 zł.
  • Założenie księgi wieczystej – 60 zł (tylko w przypadku nowych nieruchomości).
  • Opłata sądowa za wpis do Księgi Wieczystej dziale II – 200 zł.
  • Opłata sądowa za wpis do Księgi Wieczystej w dziale IV – 200 zł.
  • Taksa notarialna, czyli opłata za czynności notarialne, takie jak sporządzenie aktu notarialnego. Jest zależna od wartości nieruchomości. Dla kwot od 60 000 do 1 000 000 zł stawka wynosi 4 700 zł + 0,4 proc. nadwyżki powyżej 60 000 zł. Większość umów związanych z kupnem mieszkania (sprzedaży lokalu, przedwstępna, deweloperska, i inne) jest objęta połową stawki maksymalnej, więc otrzymany wynik należy podzielić na pół. Wszelkie koszty notarialne ponosi oczywiście kupujący.

Łączny koszt ustanowienia hipoteki i wpis do księgi wieczystej (bez kosztów notarialnych) wynosi zazwyczaj 420 zł. Taksa notarialna dla przykładowej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego o wartości 300 000 zł to koszt 691 zł. Po zakończeniu okresu kredytowania czeka nas jeszcze wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, co wiąże się z opłatą w wysokości 100 zł.