Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – w jakim banku?

Już od dłuższego czasu wkład własny jest obowiązkowy na podstawie przepisów Komisji Nadzoru Finansowego. Tę kwestię reguluje rekomendacja S, która określa zasady dobrych praktyk przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Dokument istnieje by zabezpieczyć zarówno interesy konsumentów jak i banków. Ci pierwsi nie powinni móc zaciągnąć zobowiązania na jakie ich nie stać. Z kolei banki nie mogą wydawać kredytów, które nie będą spłacane, bo grozi to ich stabilności finansowej.

W związku z tym w Polsce nie można otrzymać kredytu hipotecznego o wartości odpowiadającej kupowanej nieruchomości. Takie samo rozwiązanie funkcjonuje w zdecydowanej większości krajów na świecie.

Wartość minimalnego wkładu własnego

Minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego wynosi obecnie 20 proc.. Niektóre banki pozwalają na niższy wkład własny, wynoszący 10 proc., pod warunkiem ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Ubezpieczenie niskiego wkładu obowiązuje jedynie przez okres konieczny do spłaty kredytu do poziomu 20 proc.. Po tym czasie nie musimy już ponosić dodatkowych opłat za zwiększone ryzyko.

Wkład własny a koronawirus

W wyniku pandemii COVID-19 większość banków zwiększyła minimalne wymagania wkładu własnego. Podajemy aktualne wymagania poszczególnych instytucji finansowych.

BankWeź kredytMinimalny wkład własny
Alior BankWeź kredyt10%
BOŚWeź kredyt20%
BNP ParibasWeź kredyt20%
Citi BankWeź kredyt20%
Credit AgricoleWeź kredyt10%
INGWeź kredyt30%
mBankWeź kredyt10%
MillenniumWeź kredyt10%
PekaoWeź kredyt20%
PKO BPWeź kredyt20%
Santander Bank PolskaWeź kredyt10%

Czy można dostać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego? Alternatywne formy wkładu własnego

Wkład własny do kredytu hipotecznego to obowiązek, ale nie zawsze musi przyjmować formy gotówki. Wśród alternatyw znajdują się:

  • zastaw innej nieruchomości
  • kredyt gotówkowy lub pożyczka
  • poniesione nakłady na nieruchomość
  • zawyżenie ceny nieruchomości
  • użycie jako wkładu IKE i IKZE
  • programy rządowe (zależnie od ich funkcjonowania w danym czasie)

Na czym polegają te sposoby? Podajemy jak można dostać kredyt hipoteczny bez użycia gotówki.

Pożyczka na wkład własny

Wkład własny bez trudu można sfinansować przez pożyczkę online, o ile oczywiście zdołamy ją dostać na wystarczającą wysokość, a pożyczka nie obniży naszej zdolności kredytowej do poziomu, w którym nie dostaniemy już hipoteki.

Pożyczka na wkład własny to jeden z najbardziej popularnych sposobów na obejście wymogu wkładu własnego. Oferują ją nawet sami deweloperzy. Jest to jednak rozwiązanie tylko dla osób z dużymi możliwościami finansowymi.

Inna nieruchomość jako wkład własny

Kwestia niskiego wkładu własnego nie będzie stanowiła problemu, jeżeli już posiadamy jakąś nieruchomość. Można ją wtedy zastawić do kwoty stanowiącej wkład własny. Taka sama zasada dotyczy innych wartościowych rzeczy – np. obligacji i innych papierów wartościowych. Najłatwiej będzie, jeśli nieruchomość którą posiadamy jest dużo bardziej wartościowa od kupowanej. Wtedy nie trzeba nawet zaciągać kredytu hipotecznego, tylko zwykłą pożyczkę hipoteczną.

Pożyczka hipoteczna to dużo łatwiejsze do otrzymania zobowiązanie od kredytu hipotecznego. Można powiedzieć, że przypomina zwykłą pożyczkę ratalną, tyle, że jej spłata jest bezpośrednio zabezpieczona przez nieruchomość.

Już poniesione nakłady własne na nieruchomość

Banki uznają wszelkie poniesione nakłady na nieruchomość za wkład własny. Mogą to być zakup działki, wykonane prace budowlane czy remont. Dlatego kredyt na budowę domułatwiej jest dostać bez wkładu własnego, bo część osób już wcześniej kupuje działkę, albo wykonuje prace budowlane na własną rękę.

Uwaga! Należy przy tym pamiętać, by zachowywać wszelkie rachunki i faktury związane nakładami na nieruchomość.

Zawyżenie ceny nieruchomości

Ten sposób może być nielegalny, jeżeli naszym celem jest oszukanie banku. Polega na kupnie mieszkania z rynku wtórnego po cenie niższej, niż ocenił to rzeczoznawca. Różnica pomiędzy możliwą ceną nieruchomości, a ceną za jaką ją kupimy Wkładem własnym są w tym przypadku nasz spryt i umiejętności negocjacyjne.

Do oszacowania wartości nieruchomości część banków przydziela swoich rzeczoznawców. Inne pozwalają na korzystanie z usług rzeczoznawców niezależnych. Zazwyczaj cenę nieruchomości szacuje się na podstawie ceny podobnych nieruchomości w najbliższej okolicy.

Pieniądze z konta emerytalnego

Przepisy o IKE i IKZE dopuszczają, a nawet zachęcają nas do wykorzystania zgromadzonych na tych kontach środków jako wkładu własnego. Polega to na zastawieniu zgromadzonych na IKE i IKZE pieniędzy do wysokości wkładu własnego. Po osiągnięciu wieku pozwalającego na wypłatę środków z konta emerytalnego pieniądze mogą być przeznaczone na spłatę hipoteki. Wszystko zależy od tego, jaką umowę zawrzemy z bankiem.

Programy rządowe

W przeszłości funkcjonował „Mieszkanie dla Młodych”, który umożliwiał m.in. kupno mieszkania bez wkładu własnego. Następnie planowany był program „Mieszkanie Plus”, który miał pozwalać na opłacalne odkładanie pieniędzy, które można byłoby przeznaczać właśnie na wkład własny.

Na razie plany nie weszły w życie, a zamiast tego promowany jest program dopłat do czynszu. Sprawę należy jednak na bieżąco śledzić, bo taki czy inny program dopłat do mieszkań może nagle się pojawić.

Warunki kredytu hipotecznego

Każdy kredyt hipoteczny wymaga spełnienia pewnym podstawowych warunków. Zobacz kto może podpisać umowę kredytu hipotecznego.

Warunki kredytu hipotecznego:

  • Pełnoletność i pełna zdolność do czynności prawnych. Banki stosują też ograniczenie maksymalnego wieku w momencie spłaty kredytu – np. można mieć najwyżej 75 lat w momencie spłaty hipoteki.
  • Wystarczająca zdolność kredytowa, czyli możliwość i pewność spłaty kredytu. Każdy bank nieco inaczejocenia zdolność kredytową
  • Spełnienie wymogów formalnych, czyli dostarczenie wymaganych przez bank dokumentów i udane przejście całej procedury kredytowej.

Gdzie dostać najlepszy kredyt hipoteczny?

Dla większości osób najważniejszym kryterium w wyborze kredytu hipotecznego będzie jego cena. Na koszt kredytu hipotecznego wpływ mają oprocentowanie, prowizja, rodzaj rat (równe lub malejące) i czas na jaki jest zawierana umowa. Do kosztów hipoteki zaliczają się też opłaty za dodatkowe produkty banku, takie jak konto bankowe czy ubezpieczenie na życie. Z tego powodu nie warto patrzeć na samo oprocentowanie i marżę kredytu. Znacznie lepiej jest posłużyć się wskaźnikiem RRSO albo całkowitym kosztem kredytu. Te zmienne muszą uwzględniać wszystkie koszty ponoszone przez klientów.

Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego nie powinna być pochopna. W końcu taki kredyt zazwyczaj bierze się raz w życiu, a z wybranym bankiem będziemy związani przez większą część życia zawodowego.