Kredyt na dom to kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny udzielany przez praktycznie wszystkie banki w Polsce można podjąć na różne cele. Jednym z popularniejszych jest kredyt na budowę domu. Zależnie od instytucji produkt ten może nosić indywidualną charakterystyczną nazwę lub jest zwykłym kredytem hipotecznym z przeznaczeniem na budowę domu. Sama nazwa nie ma większego znaczenia, gdyż ważniejsze kryteria dotyczą kwoty, zabezpieczenia, okresu kredytowania czy formalności związanych z kredytem.

Kredyt na budowę domu wymaga przemyślanej decyzji i poważnych przygotowań. Nie wystarczy tylko podjąć decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego na dom. Należy wybrać działkę pod budowę domu, posiadać plan budowy domu, szacowany koszt realizacji projektu oraz skompletować i przedstawić listę dokumentów niezbędnych do kredytu hipotecznego. Konieczny jest również wkład własny, którego wysokość ustalana jest indywidualnie. Aktualnie minimalny wkład własny wynosi od 10 do 30%.

Oferty kredytów hipotecznych na budowę domu

Aby zbudować dom od fundamentów aż po jego wykończenie i umeblowanie, należy liczyć się z poważną inwestycją – najczęściej finansowaną kredytem hipotecznym. Eksperci szacują, że koszt powstania 1m2 wynosi średnio 2,5 tys. zł. Co ważne kredyt na budowę domu jest wypłacany w transzach – kolejna część kredytu zostanie udzielona po zakończeniu wyznaczonego etapu prac.

Nazwa banku Złóż wniosek Maksymalna kwota kredytu Maksymalny okres kredytowania Minimalny wkład własny RRSO Oprocentowanie stałe
Credit Agricole Złóż wniosek 3 150 000 zł 420 mies. 20% 3,12%
PKO BP Złóż wniosek 2 000 000 zł 420 mies. 10% 3,72% ✔️
Santander Bank Polska Złóż wniosek 10 000 000 zł 360 mies. 10% 2,93% ✔️
ING Bank Śląski Złóż wniosek 1 600 000 zł 420 mies. 20% 2,89% ✔️
mBank Złóż wniosek 2 000 000 zł 420 mies. 10% 3,04%

Oferty kredytów hipotecznych na dom od dewelopera

Kupno gotowego, wybudowanego domu od dewelopera jest bezpieczną inwestycją, gdyż nie musimy doglądać budowy domu. Koszt 1m2 waha się w granicach od 3500 do 9000 zł. Kredyt hipoteczny na dom od dewelopera jest bardzo podobny do kredytu mieszkaniowego. Jeżeli kupowany dom nie jest jeszcze oddany do użytkowania, należy liczyć się z koniecznością ubezpieczenia pomostowego, które stanowi zabezpieczenie inwestycji.

Nazwa banku Złóż wniosek Maksymalna kwota kredytu Maksymalny okres kredytowania Minimalny wkład własny RRSO Oprocentowanie stałe
Bank Millennium Złóż wniosek 4 500 000 zł 420 mies. 10% 3,43% ✔️
Alior Bank Złóż wniosek 1 000 000 zł 360 mies. 10% 3,81%
Bank Pekao Złóż wniosek 2 520 000 zł 360 mies. 15% 3,35% ✔️
Citi Handlowy Złóż wniosek 3 000 000 zł 360 mies. 10% 2,36%

Oferty kredytów hipotecznych na dom z rynku wtórnego

Dom można również kupić w rozsądnej cenie na rynku wtórnym. Inwestycję można korzystnie sfinansować z kredytu hipotecznego na dom. Kupując dom na kredyt z rynku wtórnego warto sprawdzić jego stan prawny i ewentualne zadłużenie. Kredyt hipoteczny na zakup domu udzielany jest w formie przelewu na konto sprzedającego.

Nazwa banku Złóż wniosek Maksymalna kwota kredytu Maksymalny okres kredytowania Minimalny wkład własny RRSO Oprocentowanie stałe
BNP Paribas Złóż wniosek 4 000 000 zł 360 mies. 20% 2,72%
BOŚ Złóż wniosek 500 000 zł 420 mies. 40% 2,77%
Bank Pocztowy Złóż wniosek 1 000 000 zł 420 mies. 20% 3,81%

Czynniki wpływające na kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny to najbardziej złożony rodzaj kredytu i najpoważniejsze zobowiązanie finansowe w życiu większości Polaków. Na całkowity koszt kredytu hipotecznego, wyrażany w RRSO, ma wpływ bardzo wiele czynników. Część z nich jest narzucona z góry np. przez Radę Polityki Pieniężnej, która ustala wysokość głównej stopy procentowej, która ma bezpośredni wpływ na stawkę WIBOR, a inne zależą od indywidualnej oceny klienta. Do czynników mających wpływ na koszt całkowity kredytu hipotecznego zaliczamy:

  • kwota i okres kredytowania,
  • wkład własny,
  • oprocentowanie = marża + stawka WIBOR,
  • profil rat: równe lub malejące,
  • ubezpieczenie kredytu i nieruchomości,
  • skorzystanie z produktów dodatkowych banku,
  • cel kredytowania,
  • sytuacja finansowa wnioskodawcy: status zatrudnienia i czas trwania umowy, miesięczne dochody, koszty utrzymania, aktualne zobowiązania, historia kredytowa,
  • szczegółowe dane o kliencie: wiek, wykształcenie, liczba osób na utrzymaniu, stan cywilny, fakt posiadania dzieci.

Kalkulatory kredytowe dostępne w Internecie, na stronach banków i na portalach o tematyce finansowej wskazują jedynie orientacyjne koszty. W celu poznania realnego kosztu kredytowania najlepiej skorzystać z usług doradcy kredytowego, bądź umówić się na spotkanie z ekspertem kredytowym wybranego banku. Doradca kredytowy pomoże ocenić możliwości uzyskania kredytu na budowę domu i dokładnie wytłumaczy procedurę kredytowania.

Wpływ stawki WIBOR

Stawka WIBOR jest to jeden z dwóch czynników mających wpływ na wysokość oprocentowania zmiennego kredytu hipotecznego na dom. Przy udzielaniu kredytów hipotecznych banki zazwyczaj wykorzystują stawkę WIBOR 3M lub 6M, która zmienia się odpowiednio co 3 i 6 miesięcy. Oznacza to, że oprocentowanie kredytu może rosnąć lub maleć, zależnie od zmiany wysokości stawki WIBOR.

Drugim czynnikiem jest marża banku, ustalana zależnie od polityki banku. Decyzja o wysokości WIBOR podejmowana jest na podstawie informacji przekazanych przez banki działające w Polsce. Obecnie stawka WIBOR jest najniższa od wielu lat – od roku 2000 wysokość stawki spadła o ponad 19 p.p..

Stopy procentowe

Aktualnie stopy procentowe są na najniższym poziomie w historii, co zachęca do skorzystania z kredytu na budowę domu czy kredytu na zakup działki. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na długie lata, dlatego banki najchętniej udzielają go z oprocentowaniem zmiennym. Nieliczne instytucje proponują kredyt hipoteczny na dom z oprocentowaniem stałym, który gwarantuje niezmiennie, równe raty. Ma to swoje wady i zalety – rata kredytu ani nie maleje, ani nie rośnie pod wpływem zmian stawki WIBOR.

Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego do czerwca 2021, banki mają obowiązek zaproponować kredyt hipoteczny ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem. Aktualnie 5 banków proponuje kredyt z okresowym oprocentowaniem stałym, z maksymalnym okresem 5 lat, co stanowi minimum żądane przez KNF. Kredyt hipoteczny na budowę domu, zakup działki objęty stałym oprocentowaniem znajdziemy w: Millennium, Pekao, ING Bank Śląski, PKO BP (oraz PKO Bank Hipoteczny) i Santander Bank.

Kredyt na dom a zdolność kredytowa

Uzyskanie kredytu hipotecznego nie jest wcale tak trudne, jakby się mogło wydawać. Trudno jest jednoznacznie określić jakie wymagania należy spełnić, aby otrzymać kredyt na budowę domu. Bank oceniając zdolność kredytową wnioskodawcy bierze pod uwagę wiele czynników. Najważniejsza jest możliwość wykazania stałego dochodu osiąganego na podstawie zatrudnienia na umowę długoterminową lub bezterminową.

Ekspert kredytowy banku przeprowadzi szczegółową analizę zdolności kredytowej, na podstawie wskazanych dokumentów. Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny należy ocenić swoje możliwości finansowe. W tym celu warto skorzystać z usług pośredników nieruchomości czy doradcy kredytowego, którzy pomogą w wyborze nieruchomości oraz kredytu i ocenią szanse na otrzymanie pozytywnej decyzji kredytowej.

Kredyt na dom w obcej walucie

Kredyt hipoteczny na zakup działki czy na budowę domu można podjąć w obcej walucie. Od roku 2014, zgodnie z Rekomendacją S, kredyt walutowy można otrzymać w walucie, w której otrzymuje się przeważającą część miesięcznych dochodów. Takie zobowiązanie jest zazwyczaj objęte niższym oprocentowaniem, ze względu na niższe stopy procentowe dotyczące waluty kredytu.

Kredyty hipoteczne walutowe dzielą się na denominowane i indeksowane. W umowie kredytu denominowanego kwota zobowiązania jest podana w walucie innej niż polska. Następnie bank wypłaca kredyt w złotówkach, zgodnie z obowiązującym kursem zapisanym w umowie. Przy kredycie indeksowanym następuje sytuacja odwrotna – kwota kredytu w umowie jest zapisana w złotówkach, a wypłacana jest w walucie indeksowanej, na podstawie kursu obowiązującego w dniu wypłaty.

Problemy z kredytami we frankach

Kwestia “frankowiczów”, czyli osób, które zaciągnęły zobowiązanie kredytowe we frankach szwajcarskich jest dobrym przykładem ryzyka kredytowego. Pod koniec lat ‘90 ubiegłego wieku i na początku XXI wieku, kurs franka szwajcarskiego był bardzo atrakcyjny dla kredytobiorców. Do roku 2008 można było uzyskać korzystny kredyt walutowy z oprocentowaniem do 4,6%, które było prawie o 4% niższe niż w przypadku kredytu w złotówkach.

Sytuacja ta uległa zmianie, gdy kurs franka szwajcarskiego gwałtownie wzrósł, powodując drastyczny wzrost kosztów kredytowania. Zważywszy na dodatkową opłatę spreadową (różnica pomiędzy kursem kupna a sprzedaży), wielu kredytobiorców znalazło się w bardzo trudnej sytuacji finansowej. Ostatecznie wysokość kursu CHF została unormowana, a władze Polski zajęły się sprawą frankowiczów. Zasady udzielania kredytów walutowych zostały zaostrzone rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego. Osoby w skrajnie trudnej sytuacji finansowej, wynikającej z posiadania kredytu we frankach szwajcarskich, mogą skorzystać z rozwiązań zaproponowanych w ustawie frankowej.

Budujemy dom na kredyt – wszystkie etapy krok po kroku

Od czego zacząć budowę domu i staranie się o kredyt hipoteczny na ten cel? Na wstępie należy dokładnie ocenić swoje możliwości i potrzeby. W celu dobrego przygotowania do kredytu na budowę domu warto skorzystać z usług specjalistów. Mając wszystko przygotowane, budowę wraz z wszelkimi formalnościami możesz zakończyć nawet w ciągu roku. Zobacz, jak uzyskać kredyt na budowę domu krok po kroku w kolejnych etapach:

  1. Wybór działki budowlanej, projektu domu i kredytu.
  2. Uzyskanie pozwolenia na budowę.
  3. Dostarczenie do banku wszelkich koniecznych dokumentów, wraz z potwierdzeniem zdolności kredytowej. Wymieniliśmy je w zarysie poniżej.
  4. Wypłata kredytu w transzach podczas kolejnych etapów budowy.
  5. Wpłacenie wkładu własnego – niektóre banki wymagają tego przed wypłatą ostatniej transzy, inne jeszcze przed wypłatą pierwszej.

W przypadku, gdy działka budowlana została zakupiona z kredytu, warto rozważyć włączenie rat na spłatę działki do kredytu hipotecznego na budowę domu. Taką możliwość daje m.in. kredyt hipoteczny w banku ING.

Jakie dokumenty będą potrzebne?

Budowa domu i kredyt hipoteczny związane są ze skomplikowanymi procedurami oraz licznymi formalnościami. Kredyt hipoteczny na budowę domu niejako łączy te już wymagające sporej dokumentacji czynności w jedną, przez co stanowi prawdziwe wyzwanie biurokracyjne. Nikt nie jest w stanie zagwarantować, że dana gmina czy bank nie będzie wymagać więcej niż standardową ilość dokumentacji. Dokumenty, które na pewno będą niezbędne przy kredycie na budowę domu to:

  • dowód osobisty,
  • zaświadczenie o dochodach,
  • akt notarialny nieruchomości (działki),
  • odpis z księgi wieczystej, warunki zabudowy i zagospodarowania terenu,
  • pozwolenie na budowę,
  • dziennik budowy,
  • projekt domu,
  • kosztorys wraz z wyceną rzeczoznawcy.

Dom na kredyt bez wkładu własnego

Czy można uzyskać kredyt hipoteczny na budowę domu bez wkładu własnego? Niestety, nie jest to możliwe. Zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez KNF, wkład własny do kredytu hipotecznego jest obowiązkowy. Aktualnie najniższy wymagany wkład kredytobiorcy wynosi 10% wartości kredytu.

Co ważne, wkład własny nie oznacza, że musimy posiadać określoną sumę w gotówce! Wkład własny do kredytu hipotecznego może stanowić działka budowlana, na której wybudujemy nieruchomość, czy nawet poniesione przy rozpoczętej już budowie domu koszty. Ewentualnie można też zaciągnąć kredyt gotówkowy na wkład własny.

Kalkulator kredytu – jak sprawdzić czy to się opłaca?

Kredyt hipoteczny na budowę domu to bardzo poważne zobowiązanie finansowe, na długie lata. Każdemu kredytobiorcy zależy, by kredyt był możliwie najtańszy. Jak ocenić czy dany kredyt hipoteczny jest opłacalny?

Przede wszystkim warto skorzystać z kalkulatora kredytu hipotecznego, który pozwoli oszacować wysokość miesięcznej raty. W tym celu należy podać:

  • wartość nieruchomości,
  • kwotę kredytu,
  • czas trwania umowy,
  • wysokość wkładu własnego,
  • wybrany profil rat i informację o korzystaniu z ubezpieczenia banku.

Kalkulator wskaże orientacyjną wysokość rat i całkowity koszt kredytu. Należy pamiętać, że analiza banku będzie bardziej szczegółowa, a zaproponowana oferta może znacznie się różnić od kalkulacji kalkulatora kredytu hipotecznego. Aby wybrać jak najlepszy kredyt na budowę domu w 2021 roku, sprawdź aktualne zestawienie kredytów hipotecznych i obowiązujące promocje.