Kredyt na budowę domu – podstawowe informacje

Jeśli budujesz dom od zera i nie masz jeszcze działki to przyda ci się nie tylko kredyt na dom: opcje są dwie – zwykły kredyt lub hipoteka. Kredyt gotówkowy, jak wynika z porównywarki kredytów, charakteryzuje się szybkim procesem wnioskowania i brakiem formalności. Z kolei kredyt hipoteczny jest tańszy.

Uwaga! Koniecznym dla banku warunkiem jest posiadanie projektu domu wraz z pozwoleniem na budowę. To na jego podstawie bank będzie w stanie oszacować jakiej kwoty kredytu potrzebujesz. Od 2015 roku nie trzeba starać się w gminie o pozwolenie na budowę. Należy jedynie dostarczyć cztery egzemplarze projektu budowlanego z uzgodnieniami, wypis z planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i oświadczeniem prawa do dysponowania nieruchomością. Jeśli gmina nie wniesie sprzeciwu w ciągu 30 dni od daty dostarczenia dokumentacji to znaczy, że masz pozwolenie na budowę.

Trzecim warunkiem, który nałożony jest przez ustawodawcę na kredyty hipoteczne w ogóle, jest konieczność posiadania wkładu własnego. Wkład własny musi wynosić 20 proc. całości kwoty kredytu lub 10 proc. przy jego ubezpieczeniu. To dużo, ale spokojnie – wkładem własnym mogą być nie tylko gotówka, ale też sama działka, na której stanie dom, oraz oszczędności z IKE i IKZE.

Kredyt na dom – kluczowa zdolność kredytowa

Czwartym, dość oczywistym warunkiem, jest posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej. Zostanie ona dokładnie prześwietlona przez bank. Jeśli posiadasz umowę o pracę na czas nieokreślony, to będziesz musiał prawdopodobnie dostarczyć bankowi zaświadczenie o dochodach za ostatnie trzy miesiące, a przy innych umowach wyciąg z konta za ostatni rok. Sprawdź też, ile trzeba zarabiać, by dostać kredyt hipoteczny. By zwiększyć wiarygodność kredytową warto pomyśleć nad założeniem karty kredytowej lub powzięciem innego zobowiązania kredytowego na kilka miesięcy przed staraniem się o kredyt na dom.

Wymagane będzie też ubezpieczenie spłaty kredytu, czyli ubezpieczenie na życie, od utraty pracy, NNW lub jeszcze inne ubezpieczenie wymagane przez dany bank. W okresie pomiędzy otrzymaniem kredytu, a wpisem hipoteki do księgi wieczystej (nie może to nastąpić od razu – dom jest przecież w budowie) banki stosują zabezpieczenia spłaty, takie jak weksel in blanco i poręczenie osobiste.

Kolejnym krokiem do otrzymania kredytu na dom jest posiadanie dziennika budowy oraz kosztorysu. Bank musi ocenić, czy twoje wyliczenia są realistyczne. Rzeczoznawca będzie też badał w trakcie budowy czy przebiega ona zgodnie z kosztorysem.

Wnioskowanie o kredyt na budowę domu krok po kroku

Od czego zacząć budowę domu i staranie się o kredyt hipoteczny na ten cel? Najpierw musisz się dobrze zastanowić nad tym, czego właściwie chcesz. Jeśli już to wiesz, to budowę wraz z wszelkimi formalnościami możesz zakończyć nawet w ciągu roku. Zobacz, jak uzyskać kredyt na budowę domu krok po kroku w kolejnych etapach:

  1. Wybór działki budowlanej, projektu domu i kredytu.
  2. Uzyskanie pozwolenia na budowę.
  3. Dostarczenie do banku wszelkich koniecznych dokumentów, wraz z potwierdzeniem zdolności kredytowej. Wymieniliśmy je w zarysie poniżej.
  4. Wypłata kredytu w transzach podczas kolejnych etapów budowy.
  5. Wpłacenie wkładu własnego – niektóre banki wymagają tego przed wypłatą ostatniej transzy, inne jeszcze przed wypłatą pierwszej.

Jakie dokumenty będą potrzebne?

Budowa domu i kredyt hipoteczny to jedne z najbardziej skomplikowanych formalnie procedur dostępnych osobie prywatnej. Kredyt hipoteczny na budowę domu niejako łączy te już wymagające sporej dokumentacji czynności w jedną, przez co stanowi prawdziwe wyzwanie papierologiczne. Nikt nie jest w stanie zagwarantować, że dana gmina czy bank nie będzie wymagać więcej niż standardową ilość dokumentacji. Dokumenty, które na pewno się przydadzę przy kredycie na budowę domu to:

  • dowód osobisty,
  • zaświadczenie o dochodach,
  • akt notarialny nieruchomości (działki),
  • odpis z księgi wieczystej, warunki zabudowy i zagospodarowania terenu,
  • pozwolenie na budowę,
  • dziennik budowy,
  • projekt domu,
  • kosztorys wraz z wyceną rzeczoznawcy.

Kiedy zaczyna się spłacać kredyt na budowę domu?

Kredyt na budowę domu spłaca się inaczej niż zwyczajny kredyt hipoteczny. Jest tak, gdyż jest to kredyt budowlany, który przekształca się w zwyczajny kredyt hipoteczny po zakończeniu budowy.

Kredyt jest wypłacany w transzach, których wypłata jest uzależniona od postępów w budowie. Jeśli budowa nie będzie przebiegała zgodnie z harmonogramem to bank może nawet wstrzymać kredyt lub zerwać go.

To, kiedy zaczniesz spłacać kredyt na budowę domu zależy od twojej umowy kredytu hipotecznego z bankiem. Zazwyczaj na okres budowy nakładana jest tzw. karencja w spłacie kredytu. Oznacza to, że będziesz spłacał kredyt dopiero po wybudowaniu domu (zazwyczaj 1 – 2 lata), a w trakcie budowy jedynie same odsetki.

Kredyt hipoteczny czy gotówkowy

Ogólne stwierdzenie ‘kredyt na budowę domu’ nie wyjaśnia w pełni tego jaki kredyt mamy na myśli. Nie ma obowiązku brania kredytu hipotecznego na budowę domu. Jeśli ktoś posiada odpowiednią zdolność kredytową, by wziąć np. 400 000 zł kredytu gotówkowego na dom, bo chce uniknąć skomplikowanych formalności związanych z kredytem hipotecznym to nikt nie może mu tego zabronić. Nie można też mylić pożyczki hipotecznej z kredytem hipotecznym. Jeśli posiadasz jakąś nieruchomość to pożyczka hipoteczna pod jej zastaw w celu budowy domu będzie znacznie prostszą operacją niż kredyt na dom. Kredyt hipoteczny to kredyt długoterminowy, który może być zaciągnięty na budowę lub kupno domu. Z kolei, kiedy spłacasz kilka zobowiązań, powinieneś zastanowić się nad kredytem konsolidacyjnym. Istnieje bowiem możliwość konsolidowania kredytów hipotecznych.

Kredyt gotówkowy jest znacznie mniej opłacalny od kredytu hipotecznego, bo jest w oczach banku słabiej zabezpieczony. W razie zaprzestania spłaty hipoteki bank przejmie nieruchomość i w taki sposób nie poniesie strat. W dodatku spłata kredytu jest ubezpieczona m.in. od śmierci i kalectwa spłacającego. Dzięki temu oprocentowanie kredytu hipotecznego jest niskie. Wynosi obecnie około 3 – 4 proc. Kredyt gotówkowy jest oprocentowany znacznie wyżej. Oprocentowanie takich kredytów zaczyna się od około 8 proc.. Pomimo niskiego oprocentowania kredyty hipoteczne są drogie ze względu na bardzo długi okres spłaty (nawet do 35 lat). Jeśli chcesz obniżyć całkowitą kwotę kredytu na dom to warto pomyśleć nad krótszym okresem spłaty, lub ratami malejącymi.

Kredyt na budowę domu w 2019 roku jest wciąż tani – stopy WIBOR pozostają na niskim poziomie. Takie kredyty są jednak oprocentowane na stopę zmienną, więc trzeba pamiętać, że rata kredytu może nagle wzrosnąć nawet o kilkaset złotych.