Planowana nowelizacja rekomendacji S ma wprowadzić spore zmiany w kredytach hipotecznych. W ofertach banków miałyby się standardowo znajdować kredyty ze stałym oprocentowaniem, a dłużnicy mogliby oddać bankowi mieszkanie, gdyby nie byli w stanie spłacać kredytu. Czy te zmiany zostaną wprowadzone? Jeszcze nie wiadomo. Do 21 września Związek Banków Polskich analizuje propozycje poprawek KNF.

Rekomendacja S – czym jest i co zmieniła w kredytach hipotecznych?

Kredyt hipoteczny to jeden z najczęściej wybieranych rodzajów kredytów (tuż obok kredytów gotówkowych – aktualne najlepsze oferty można znaleźć w rankingu kredytów gotówkowych). Jak wynika z danych NBP, popyt na mieszkania pod hipotekę nieprzerwanie wzrasta od początku 2017 roku. Rosnąca popularność kredytów hipotecznych wynika m.in. z rekordowo niskich stóp procentowych, które utrzymują się od kilku lat.

Z pojęciem kredytu hipotecznego nierozerwalnie związany jest termin rekomendacji S. To dokument opracowany przez KNF, który w 2013 r. został częściowo zmieniony. Możliwe, że niedługo znów zostanie znowelizowany. Rekomendacja S ustala m.in. wysokość wkładu własnego oraz zasady przyznawania kredytów hipotecznych.

Przypomnijmy: jeszcze przed 2014 r. możliwe było wzięcie kredytu nawet na 110 proc. wartości nieruchomości, jednak rekomendacja S zaostrzyła politykę kredytową w Polsce. Z każdym rokiem konsekwentnie rosła wysokość wkładu własnego, jaki kredytobiorca musi mieć, żeby dostać kredyt na mieszkanie.

Obecnie minimalny wkład własny wynosi 20 proc. wartości nieruchomości, na którą klient chce wziąć kredyt. Tak wysokość wkładu własnego wymagana jest od 1 stycznia 2017 roku. Wcześniej wymagano “tylko” 10 proc. Obecnie też da się wziąć kredyt hipoteczny z dziesięcioprocentowym wkładem, ale wymagane jest wtedy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (a to dodatkowe koszty).

Konsekwencje zmian w rekomendacji S z 2013r.

Aktualizacja rekomendacji S wprowadzona w 2013 r. wniosła wiele poważnych zmian. Wśród nich znalazły się m.in.

  • minimalna wysokość wkładu własnego – co roku rosła o 5 proc., od 2017 r. jest na poziomie 20 proc.
  • zapis dotyczący kredytów walutowych – konsumenci mogą wziąć kredyt tylko w takiej walucie, jaką zarabiają. Jest to konsekwencja boomu na kredyty we frankach, które po wzroście wartości franka stały się dla kredytobiorców niemożliwe do spłacenia,
  • maksymalny okres kredytowania – nawet jeśli bank udziela konsumentowi na ponad 30 lat, to jego zdolność kredytowa obliczana jest na maksymalny okres 25 lat.

Po wprowadzeniu tych zmian wzięcie kredytu na mieszkanie stało się znacznie trudniejsze niż przed 2013 r. Co więcej – za kilka miesięcy prawdopodobnie czeka nas podobna sytuacja. Komisja Nadzoru Finansowego przygotowała nowy projekt nowelizacji rekomendacji S, który trafił już do Związku Banków Polskich. Banki do 21 września 2018 r. mają wyrazić swoją opinię i zaproponować poprawki do nowelizacji.

Nowelizacja rekomendacji S. KNF: stała stopa oprocentowania i klucz za dług

Jakie zmiany chciałaby wprowadzić Komisja Nadzoru Finansowego do rekomendacji S?

  • Przeniesienie tytułu własności hipoteki na rzecz banku, jeśli kredytobiorca nie będzie mógł spłacić kredytu – tzw. opcja “klucz za dług” – stosowana m.in. w niektórych stanach USA (jednak zależnie od stanu czasem wystarczy oddać mieszkanie, a czasem trzeba jeszcze spłacić resztę długu, jeżeli przekroczył on wartość nieruchomości),
  • wprowadzenie do oferty polskich banków kredytów ze stałą stopą procentową – pozwoliłoby to rozszerzyć zakres usług finansowych i lepiej zabezpieczyć interesy kredytobiorców,
  • wprowadzenie okresowej stałej stopy procentowej w każdym banku jako ofertę – jest to stała stopa oprocentowania, w której wybiera się okres, w jakim będzie ona stała.

Obecnie na polskim rynku są oferty kredytów ze stałą stopą procentową, ale po pierwsze są to rzadkie produkty, a po drugie konsumenci nieczęsto się na nie decydują. Jak wynika z danych NBP, Polacy wolą brać kredyty ze zmienną stopą oprocentowania, ponieważ są to dla nich tańsze zobowiązania – przynajmniej na razie. Często też decydują się na nadpłaty kredytu hipotecznego, jeśli mają wolne środki.

Wysokość stopy procentowej na polskim rynku od kilku lat jest określana jako niska – to dobra sytuacja dla kredytobiorców, którzy wzięli kredyty ze zmienna stopą procentową. Jeśli stopa procentowa wzrasta – analogicznie wysokość rat ich kredytów wzrasta o taką samą wartość punktów procentowych. Wysokość stopy oprocentowania zależy m.in. od decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Jeśli Rada zdecyduje się podnieść oprocentowanie – raty za kupno mieszkania też staną się droższe.

Kredyty ze stałą stopą procentową zabezpieczałyby przed takimi niespodziewanymi kosztami. Z drugiej strony byłby też droższe (standardowo w całości o kilkadziesiąt tysięcy złotych). Jednak jak pokazuje przykład osób, które wzięły kredyty we frankach licząc na lżejszą spłatę – czasem lepiej zapłacić więcej, żeby potem nie tonąć w długach, kiedy sytuacja na rynku finansowym staje się mało przyjazna.

Rekomendacja S – zalety i wady

Zmiany wprowadzone przez nowelizację rekomendacji S znacząco wpłynęły na sytuację kredytobiorców. Dokument KNF wywołuje zarówno pozytywne, jak i negatywne skutki.

Zalety rekomendacji S:

  • ograniczenie nadmiernego zadłużania się przez klientów – klient musi jeszcze przed wzięciem kredytu udowodnić (dokumentując wkład własny), że stać go na takie zobowiązanie,
  • ochrona kredytobiorców przed konsekwencjami skoków walutowych – obecnie kredytobiorcy mogą brać zobowiązania tylko w takiej walucie, jaką zarabiają,
  • pozyskanie przez banków stabilnych kredytobiorców – z powodu obostrzeń niestabilni i potencjalnie niewypłacalni na wstępie nie zostaną kredytu.

Wady rekomendacji S

  • zwiększona trudność wzięcia kredytu – nie każdy jest w stanie uzbierać wkład własny,
  • mniejsza zdolność kredytowa klientów – obecnie zdolność obliczana jest na maks. 25-letni okres spłaty.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego możliwy po rekomendacji S

Rekomendacja S wprowadziła rygorystyczne wymagania, więc wkład własny w jakiejś formie zawsze musi się pojawić. Nie muszą to być jednak pieniądze, więc jeśli ktoś nie miał szans ich uzbierać, to nic straconego. Jako wkład własny mogą posłużyć też:

  • inna nieruchomość (należąca do kredytobiorcy lub inne osoby, która wyraziła zgodę na to, żeby jej nieruchomość stanowiła czyjś wkład własny),
  • działka kupiona pod budowę domku, na który klient chce wziąć kredyt,
  • koszty, które już zostały poniesione w związku z budową domu,
  • dofinansowanie z programu MdM (choć program jest już wygaszany).

Nie można więc powiedzieć, że kredyt hipoteczny bez wkładu własnego to istniejący produkt, ale za to wkład własny nie zawsze musi być gotówką. A to już duże ułatwienie.

Rekomendacja S – kredyty ze stałym oprocentowaniem mogą być droższe

Z rekomendacją S związanych jest kilka kontrowersji. Choć prace nad dokumentem zostały wznowione w dobrej wierze, to proponowane rozwiązanie może nie spodobać się konsumentom. Przede wszystkim dlatego, że kredyty ze stałą stopą oprocentowania mogą być droższe nawet o 40 proc. Z drugiej strony klienci nie muszą wybierać tego rozwiązania – po prostu miałoby one obligatoryjnie zostać wprowadzone w ofertę każdego banku, co zwiększy wybór produktów finansowych.

Wątpliwości budzi też opcja “klucz za dług”. Miałoby to działać na zasadzie amerykańskiej, gdzie dłużnicy niebędący w stanie spłacić kredytu oddawaliby mieszkanie bankowi i pozbywali się wszelkich zobowiązań wobec wierzyciela. Jednak dokładnie tak funkcjonuje to tylko w kilku stanach. W większości razem z mieszkaniem trzeba jeszcze oddać pieniądze, których zabrakło przy sprzedaży nieruchomości na pokrycie całego długu. Czyli klient zostaje bez mieszkania i z nieco mniejszym, ale wciąż długiem.

Niektóre osoby obawiają się, że rekomendacja S w Polsce wprowadziłaby właśnie takie działanie “klucz za dług, a to wcale nie rozwiązałoby problemu długu. Wszystko ma się jeszcze wyjaśnić na etapie wprowadzania sugestii zmian przez banki w rekomendacji S.

Ponadto nowelizacja może się skończyć tak, że na rynek finansowy zostanie wprowadzony produkt, który w ogóle nie będzie cieszył się zainteresowaniem. Sytuacja jest rozwojowa, a zarówno banki jak i kredytobiorcy zainteresowani wzięciem zobowiązania w najbliższych latach śledzą ją z zaciekawieniem.