Zasady wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego

Prawo do wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego przysługuje nam już od 2017 roku. Ukazała się wtedy nowa ustawa o kredycie hipotecznym1, której cały rozdział poświęcono właśnie spłacie kredytu hipotecznego przed terminem. Wprost wynika z niej, że:

  1. Zawsze mamy prawo dokonać spłaty części lub całości kredytu hipotecznego przed terminem.
  2. Przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego bank jest zobowiązany zwrócić wszelkie koszty kredytu za okres, o który skrócono czas spłaty.
  3. Bank może zastrzec dodatkową prowizję za wcześniejszą spłatę, jeśli spłata nastąpi w ciągu 3 lat od daty zawarcia kredytu, ale jej maksymalna wysokość nie może przekroczyć 3 proc. kwoty kredytu.

Uwaga! Wyjątek od zasady trzeciej stanowią kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym. W ich przypadku bank może pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę przez cały okres spłaty. Warto zaznaczyć, że spora część banków nie pobiera żadnych prowizji za wcześniejszą spłatę hipoteki.

Powyższe zasady nie dotyczą umów o kredyt hipoteczny zawartych przed 22 lipcem 2017 roku, czyli datą wejścia w życie nowej ustawy o kredycie hipotecznym. Ich spłata jest regulowana przez zapisy umowy kredytowej z bankiem.

Nadpłata a wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Z nadpłatą kredytu mamy do czynienia, kiedy spłacamy większą kwotę niż przewidziana w harmonogramie spłaty – np. o 1000 zł miesięcznie więcej. Wcześniejsza spłata to natomiast całkowita spłata hipoteki przed terminem.

Przy nadpłacie możemy wybrać, w jaki sposób chcemy by działałby dodatkowe środki. Dostępne są dwie opcje:

  • wcześniejsza spłata kredytu
  • zmniejszenie każdej z rat kredytu

Oczywiście ta pierwsza opcja jest w dłuższej perspektywie czasu bardziej opłacalna. Bank zwróci nam wtedy część prowizji i szybciej przestaniemy płacić odsetki.

Zwrot odsetek i prowizji za wcześniejszą spłatę

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego przysługuje nam proporcjonalny do ‘niewykorzystanego’ czasu kredytu zwrot prowizji. To taka sama zasada, jaka obowiązuje w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu gotówkowego.

W 2019 roku znana była sprawa wyroku TSUE2 dotyczącego właśnie wcześniejszej spłaty. Co Prawda wyrok dotyczył kredytów konsumenckich, a nie hipotecznych, ale zasada jest ta sama – bank musi zwrócić proporcjonalną część pobranej prowizji, wraz z kosztami ubezpieczenia i wszelkimi innymi kosztami pozaodsetkowymi jak np. koszt przygotowania wniosku. Jak to wygląda w praktyce?

Załóżmy, że zaciągnęliśmy kredyt hipoteczny w wysokości 200 000 zł na 30 lat. Całkowita kwota jego spłaty to 300 000 zł, czyli całkowity koszt kredytu to 100 000 zł, z czego 80 000 zł to odsetki, a 20 000 doliczona to marża banku. Decydujemy się na wcześniejszą spłatę kredytu po 10 latach. Bank musi nam teraz zwrócić część prowizji za niewykorzystany czas kredytowania, więc jeśli pobrał 20 000 zł prowizji (przez doliczenie jej do kwoty kredytu), to musi nam oddać 20 000 – 6,667(⅓ czasu kredytu) = 13,334 zł. Zasada obowiązuje niezależnie od tego, jak nazywane są opłaty dodatkowe.

Jak wcześniej spłacić kredyt hipoteczny krok po kroku

W przypadku chęci wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego najlepiej jest po prostu skontaktować się ze swoim bankiem, który przekaże odpowiednie instrukcje. Jeśli nie mamy pewności jakie opłaty może na nas nałożyć bank za wcześniejszą spłatę, to mamy na mocy ustawy prawo wystąpić do banku o taką informację. Ten jest zobowiązany jest dostarczyć informację w ciągu 7 dni od otrzymania wniosku. Wcześniejsza spłata krok po kroku wygląda w następujący sposób:

  1. przekazanie informacji o chęci wcześniejszej spłaty przez np. wniosek na stronie banku lub infolinię
  2. przelew środków na rachunek, przez który spłacamy kredyt lub automatyczne pobranie środków przez bank ze wskazanego rachunku
  3. ewentualny zwrot prowizji

Nadpłata kredytu hipotecznego w poszczególnych bankach

Sprawdź ile prowizji za wcześniejszą spłatę pobierają najbardziej popularne banki w Polsce:

  • Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w PKO BP – od wcześniejszej spłaty jak i nadpłaty nie jest pobierana prowizja niezależnie od czasu trwania kredytu.
  • Nadpłata kredytu hipotecznego w banku Pekao SA – bank pobiera 3 proc. prowizji za całkowitą oraz częściową spłatę w czasie 3 lat od zawarcia umowy.
  • Nadpłata kredytu hipotecznego w ING – darmowa wcześniejsza spłata i nadpłata kredytu hipotecznego.
  • Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w mBank – 3 proc. prowizji za wcześniejszą spłatę w czasie 3 lat od zawarcia umowy i brak prowizji od nadpłaty kredytu hipotecznego.
  • Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w Alior Bank – 2,5 proc. prowizji, min. 100 zł za częściową i całkowitą spłatę kredytu przed terminem w czasie 3 lat od zawarcia umowy.

Wcześniejsza spłata hipoteki a podatki

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego nie rodzi żadnych skutków podatkowych. Jeżeli więc sprzedamy mieszkanie by spłacić wcześniej kredyt, to nie otrzymamy w związku z tym zwolnienia z podatku. Takie stanowisko przedstawił m.in. Naczelny Sąd Administracyjny.

Wyjątkiem jest sytuacja, w której pozyskane środki zostaną przeznaczone na kupno mieszkania na podstawie zwolnienia z podatku na cel mieszkaniowy.

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

Decydując się na nadpłatę, możemy ograniczyć koszty związane z obsługą kredytu. Kiedy oddajemy część pieniędzy wcześniej, bank ma obowiązek pomniejszyć dług o oprocentowanie za czas, kiedy nie korzystamy z kredytu. Powinien też zwrócić proporcjonalną wartość prowizji. Koszty, jakie ponosimy, powinny dotyczyć jedynie rzeczywistego okresu, w którym korzystamy z kredytu. Część banków niechętnie oddaje kredytobiorcom pieniądze przeznaczone na jednorazowe opłaty, takie jak prowizja, koszty administracyjne, opłata za ubezpieczenie kredytu itp. W zgodnej opinii Rzecznika Finansowego i prezesa UOKiK jest to działanie niezgodne z prawem. Zanim jednak złożymy skargę do Rzecznika Finansowego, powinniśmy podjąć próbę reklamacji.

Wcześniejsza spłata jak i nadpłata kredytu hipotecznego zawsze się opłaca. Od tej zasady istnieje jeden wyjątek. Jeżeli stopy procentowe (czyli inflacja) przyjmują wartość większą od oprocentowania, a nasz kredyt jest oprocentowany na podstawie stałych stóp procentowych, to warto czekać. Przy inflacji wynoszącej np. kilkadziesiąt procent rocznie po kilku latach ‘dostaniemy’ mieszkanie w bardzo niskiej cenie. Na tak radykalną zmianę polityki pieniężnej nie ma jednak co w najbliższej przyszłości liczyć.

Z nadpłatą niekiedy warto się wstrzymać przez pierwsze 3 lata od podpisania umowy. W tym czasie dodatkowe pieniądze, które chcielibyśmy przeznaczyć na spłatę kredytu, lepiej odłożyć na lokacie albo zainwestować w waluty. W ten sposób unikniemy ewentualnych bankowych prowizji. Wszystko zależy od kosztu odsetek w czasie który pozostał do darmowości wcześniejszej spłaty.

Wcześniejsza spłata i nadpłata kredytu hipotecznego – przykład

Załóżmy, że zaciągnęliśmy kredyt na 300 000 zł i 25 lat. Łączna kwota do spłaty wyniesie w tym przypadku 400 000 zł. Jeżeli spłacimy go po 5 latach trwania kredytu, to zaoszczędzimy 80 000 zł. Operacja matematyczna wygląda następująco: 100 000 (koszt kredytu) x 0,8 (część czasu pozostałą do spłaty) = 80 000 zł.

Nieco bardziej skomplikowane obliczenia będą obowiązywały przy nadpłacie kredytu. Nadpłata będzie systematycznie zmniejszać część kredytu do spłaty, a więc podstawę wyliczenia oprocentowania i prowizji. Nadpłata nie jest aż tak opłacalna, jak wcześniejsza spłata, ale również niesie ze sobą wymierne, pozytywne skutki finansowe, a nie jedynie komfort psychiczny.

Nadpłata w programie MdM

Udało wam się skorzystać z rządowego wsparcia w ramach programu MdM? Jeśli tak, musicie wiedzieć, że macie ograniczoną możliwość nadpłacania kredytu. Żeby nie stracić dofinansowania, kwota nadpłaty nie może przekroczyć sumy, jaką dostaliście w ramach programu MdM.

Co bardzo istotne, za nadpłatę nie uznaje się dodatkowego dofinansowania, które przysługuje, jeżeli w ciągu 5 lat od skorzystania ze wsparcia urodzi wam się trzecie dziecko. W tym czasie lepiej powstrzymać się przed nadpłacaniem i zacząć to robić po pięciu latach od podpisania umowy.

Jak jeszcze zmniejszyć wysokość raty kredytu hipotecznego?

Podpisując aneks do umowy kredytowej, możecie wynegocjować nowe warunki spłaty kredytu. Restrukturyzacja podczas aneksowania nie musi skupiać się jedynie na nadpłacie. Wysokość raty możecie spróbować obniżyć, wydłużając okres kredytowania. Jednak w takiej sytuacji zazwyczaj suma, jaką przyjdzie wam ostatecznie oddać będzie większa niż przed restrukturyzacją.

Jeśli macie kilka zobowiązań kredytowych, możecie zastanowić się nad konsolidacją. Przeniesienie kredytów do jednego banku może dać wam szansę, na uzyskanie korzystniejszych warunków spłaty, choć dużo zależy od waszych zdolności negocjacyjnych.


  1. http://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20170000819/U/D20170819Lj.pdf
  2. https://www.uokik.gov.pl/aktualnosci.php?news_id=15765