Gotowe mieszkanie czy dziura w ziemi?

Kupując mieszkanie od dewelopera, możemy wybrać gotowe mieszkanie lub zdecydować się na tzw. „dziurę w ziemi”. Jaką inwestycję lepiej brać pod uwagę? Kupowanie mieszkania, opierając się na planach inwestycyjnych wizualizacjach i makietach, ma wiele zalet:

  • mamy pierwszeństwo wyboru lokalu o pożądanym metrażu, wymaganej liczbie pomieszczeń i najlepszym usytuowaniu względem stron świata,
  • samodzielnie decydujemy o układzie funkcjonalnym mieszkania. Wybieramy najbardziej ergonomiczne i wygodne dla nas rozwiązania, unikając rozbijania gotowych ścian,
  • możemy w łatwy sposób połączyć dwa sąsiadujące ze sobą mieszkania,
  • mamy czas na zgromadzenie funduszy na zakup mieszkania, znając dokładne terminy zakończenia prac.

Z kolei decydując się na gotowy lokal, nie musimy czekać w nieskończoność. Posiadając wkład własny, możemy składać papiery o kredyt hipoteczny i w niedługim czasie stać się szczęśliwymi posiadaczami własnego M. Może będziemy potrzebować dodatkowego wsparcia finansowego na urządzenie wnętrz – wtedy warto zastanowić się nad kredytem gotówkowym. Tym bardziej, że wybierając ofertę z portfolio dewelopera – zwłaszcza ostatnie mieszkania z oferty! – możemy liczyć na dodatkowe korzyści, np. komórkę lokatorską czy miejsce postojowe w korzystnej cenie. Deweloper, który chce sfinalizować inwestycję i zamknąć sprzedaż, może być dla nas bardzo hojny. Dlatego przyjrzymy się procedurze zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, aby wiedzieć, co nas czeka!

Zakup mieszkania od dewelopera krok po kroku

Mieszkania z pierwszej ręki „pachną świeżością” i nie wymagają remontu. Przyciągają większą estetyką budynków, nowoczesną infrastrukturą i niższymi koszty utrzymania. Jak kupić mieszkanie od dewelopera? Co sprawdzić przed kupnem mieszkania? Przedstawiamy dokładną procedurę zakupu mieszkania deweloperskiego!

Kupno mieszkania od dewelopera:

  1. Sprawdź zdolność kredytową – oszacujesz swoje możliwości finansowe i zorientujesz się, na jaką inwestycję możesz sobie pozwolić. W tym celu najlepiej udać się do banku lub doradcy kredytowego. Pamiętaj o konieczności posiadania wkładu własnego, który według Rekomendacji S wynosi obecnie 20% wartości nieruchomości.
  2. Znajdź idealną nieruchomość – które mieszkanie odpowiada ci pod kątem ceny, powierzchni i lokalizacji? To kluczowe kryteria wyboru. A może zdecydujesz się na lokal w trakcie budowy? Jeśli już dokonałeś wyboru, podpisz umowę rezerwacyjną, aby „zaklepać” mieszkanie.
  3. Zweryfikuj wiarygodność dewelopera i realizowanej przez niego inwestycji – zgodnie z ustawą deweloperską [1], masz prawo żądać prospektu informacyjnego. To dokument, który przedstawia podstawowe informacje na temat dewelopera, inwestycji i lokalu, który jest przedmiotem oferty.
  4. Podpisz umowę przedwstępną – umowa przedwstępna jest zobowiązaniem kupującego i sprzedającego do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości. Umowa przedwstępna to nie to samo, co umowa deweloperska.
  5. Złóż wniosek o kredyt hipoteczny – przygotuj niezbędne dokumenty i złóż wniosek kredytowy w kilku bankach. Poczekaj na decyzje i wybierz najkorzystniejszą ofertę, a następnie podpisz umowę kredytową.
  6. Odbierz klucze do mieszkania – podpisując umowę odbioru, akceptujesz stan mieszkania. Dlatego nie spiesz się i sprawdź, czy stan lokalu odpowiada ustaleniom zawartym w umowie.
  7. Podpisz ostateczną umowę kupna mieszkania deweloperskiego – jeśli kupujesz „dziurę w ziemi”, umowę podpisujesz dopiero, gdy budynek będzie gotowy i zostanie oddany do użytku. W przypadku zakupu gotowego mieszkania, umowę można sfinalizować po otrzymaniu kredytu hipotecznego.

Rozwińmy najważniejsze punkty, aby dokonać mądrych wyborów przy zakupie mieszkania od dewelopera!

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego?

Kupno mieszkania na rynku wtórnym wymaga dokładnego zweryfikowania nieruchomości, również pod kątem jej zadłużenia. Ale zakup mieszkania deweloperskiego wcale nie jest łatwiejszy!
Mieszkanie od dewelopera – na co zwrócić uwagę?

  • lokalizacja mieszkania – jak szybko dojedziesz do pracy/szkoły/centrum miasta samochodem i komunikacją miejską? Jakie środki komunikacji możesz wybrać, jeśli chcesz zostawić samochód w garażu?
  • lokalna infrastruktura – czy jest rozbudowana, czy wręcz przeciwnie. Łatwy dostęp do szkół, lekarza, komunikacji miejskiej itp. sprawia, że inwestycja jest bardziej atrakcyjna,
  • okolica inwestycji dzisiaj i w przyszłości – z prospektu informacyjnego dowiesz się, jakie są plany na rozbudowę terenu w promieniu kilometra od inwestycji. Jeśli nie zweryfikujesz lokalnego planu zagospodarowania przestrzennego, w przyszłości możesz być mocno zawiedziony miejscem, które wybrałeś!
  • stan gotowego lokalu – jeśli kupujesz gotowe mieszkanie, sprawdź je pod kątem technicznym. Zweryfikuj każde pomieszczenie, aby wykryć niedoróbki i dziwne, niewygodne rozwiązania, których naprawa może słono kosztować.
  • metraż, rozkład mieszkania i cena mieszkania – czy łatwo jest zmienić układ, jeśli coś ci nie odpowiada? Jeśli nie możesz znaleźć wymarzonego M, pamiętaj że zakup „dziury w ziemi” daje więcej możliwości w dopasowaniu lokalu do własnych potrzeb!

Trzymaj się tych wskazówek, zwłaszcza że nie jesteś w stanie przewidzieć w przyszłości. Może się okazać, że w niedługim czasie będziesz musiał sprzedać mieszkanie z kredytem i warto wybrać takie lokum, na które szybko znajdziesz nowego nabywcę! Jeśli jesteś zdecydowany, wybierz najtańszy kredyt hipoteczny i złóż wniosek o kredyt!

Jak sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania?

Weryfikowanie wiarygodności dewelopera jest bardzo ważnym etapem kupna mieszkania. Prospekt informacyjny inwestycji jest tutaj niezwykle pomocnym dokumentem. Upewnimy się, że wobec dewelopera nie są prowadzone postępowania egzekucyjne. Poznamy poprzednie projekty inwestora i szczegółowe dane dotyczące same konstrukcji.
Warto też zadać kilka pytań. Jakich?

Pytania do dewelopera przed kupnem mieszkania:

  • Czy deweloper posiada prawomocne pozwolenie na budowę?
  • Jakie są warunki odstąpienia od umowy?
  • W jaki sposób jest finansowana inwestycja?
  • Z jakich etapów składa się inwestycja?
  • Co obejmuje standard deweloperski?
  • Jaka jest jakość wykończenia mieszkania i wykorzystywanych w tym celu materiałów?
  • Czy do mieszkania jest przypisany garaż i/lub komórka lokatorska?
  • Jakie są plany zagospodarowania części wspólnych inwestycji?

Odpowiedzi na większość z nich znajdziemy w prospekcie informacyjnym. Po sprawdzeniu inwestora, czas podpisać umowę przedwstępną!

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Umowa deweloperska nie jest tym samym, co umowa przedwstępna. Jak już wspomnieliśmy, umowa przedwstępna zobowiązuje kupującego i sprzedającego do zawarcia umowy kupna sprzedaży mieszkania w przyszłości i jest niezbędna do otrzymania kredytu hipotecznego.

Według Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna:

  • dotyczy przeważnie już istniejącego fizycznie i prawnie obiektu. Lokal powinien być już wybudowany i posiadać księgę wieczystą,
  • zobowiązuje obie strony do zawarcia umowy kupna sprzedaży,
  • wymaga zwykle wpłacenia zadatku lub zaliczki. Resztę kwoty wpłacamy po zawarciu umowy sprzedaży,
  • ma charakter krótkoterminowy. Na ogół podpisuje się ją na kilka miesięcy przed właściwą umową.

Według Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska:

  • dotyczy przedsięwzięcia, które jest w trakcie realizacji. Lokalu nie funkcjonuje jeszcze w sensie prawnym ani fizycznym,
  • zobowiązuje klienta i dewelopera do zawarcia umowy z przeniesieniem praw własności na dany lokal,
  • zobowiązuje dewelopera do postawienia budynku, w którym będzie znajdował się dany lokal, będący przedmiotem umowy,
  • ma charakter długoterminowy i może być zawierana nawet na kilka lat przed umową sprzedaży.

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera

Zakup mieszkania od dewelopera to duży wydatek i nie chodzi tutaj wyłącznie koszty kredytu hipotecznego. Znaczenie mają też koszty notarialne, a dokładnie opłata zwana taksą notarialną. To wynagrodzenie notariusza za przeprowadzone czynności notarialne, naliczane na podstawie Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z dnia 29 czerwca 2004 r.). Zgodnie z Art. 5 § 3: „maksymalna stawka taksy notarialnej za czynności notarialne, zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej”. Wynagrodzenie notariusza zależy zatem od ceny mieszkania – im wyższa cena, tym większa opłata.

Do stawki notarialnej należy doliczyć podatek VAT (na dzień dzisiejszy 23%). Według Prawa o notariacie z 14 lutego 1991 r. opłaty notarialne powinny być dzielone po równo między kupującego a sprzedającego. Nie jest to jednak nakaz, ale wskazanie.

Dodatkowym kosztem jest sporządzenie wypisów aktu notarialnego i opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej. Co z podatkiem?

Zakup mieszkania od dewelopera – podatek

Zakup mieszkania od dewelopera zwalnia z obowiązku odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% wartości nabywanej nieruchomości i jest płacony na rzecz Skarbu Państwa. Należy jednak pamiętać o podatku VAT, który jest wkalkulowany w cenę mieszkania z rynku pierwotnego i wynosi 8%.

Odbiór mieszkania od dewelopera – co dalej?

Odbiór mieszkania od dewelopera i przeniesienie własności mieszkania od dewelopera to dwa ostatnie kroki, które dzielą nas od zamieszkania we własnym M.

Do odbioru mieszkania może dojść po zawiadomieniu o zakończeniu budowy i uzyskania pozwolenia na użytkowanie przez inwestora. W drobiazgowych oględzinach lokalu może pomóc specjalista z odpowiednimi kwalifikacjami, który wykryje najdrobniejsze wady, w tym pęknięcia ścian, nierówne osadzenie drzwi czy nieprawidłowe działanie wentylacji. Po wykonaniu odbioru dochodzi do spisania protokołu zdawczo-odbiorczego, gdzie zawiera się ewentualne usterki. W ciągu 14 dni od jego podpisania deweloper ma udzielić odpowiedzi i poinformować czy uznaje, czy odmawia uznania wymienionych wad. Każda uznana wada musi zostać usunięta w ciągu 30 dni od utworzenia protokołu.

Właścicielami mieszkania stajemy się wraz z podpisaniem umowy kupna sprzedaży mieszkania. Dokument powinien mieć formę aktu notarialnego. Do umowy musi być dołączony wniosek sądu o założeniu księgi wieczystej dla naszego mieszkania i dokonaniu wszelkich niezbędnych wpisów, świadczących o przeniesieniu własności. W końcu mieszkanie jest nasze i możemy wykończyć je wedle swojego uznania (jeśli nie zostało wykończone „pod klucz”) lub od razu je urządzać!


  1. Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego