Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

Kiedy chcemy kupić mieszkanie, a nie dysponujemy odpowiednimi środkami, bierzemy kredyt hipoteczny. Służy on sfinansowaniu naszych planów mieszkaniowych i w odróżnieniu od kredytu gotówkowego, jest tańszym przedsięwzięciem. Zwłaszcza, kiedy wybieramy spośród ofert najtańszego kredytu hipotecznego, mieć na uwadze, że będziemy spłacać go nawet przez 35 lat.

Co zrobić, kiedy wzięliśmy kredyt, a nasze plany mieszkaniowe uległy zmianie? Życie jest nieprzewidywalne. Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem? Tak! Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest jak najbardziej możliwa. Specjalnie dla naszych czytelników sprawdzamy, jak to zrobić.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku

Kredyt hipoteczny nie jest przeszkodą w sprzedaży mieszkania. Chociaż bank zabezpiecza swoje interesy wpisem do księgi wieczystej, to kupujący jest właścicielem mieszkania i może nim dowolnie rozporządzać.
Jak sprzedać mieszkanie z hipoteką?

  1. Z banku, w którym podpisałeś umowę kredytu hipotecznego, uzyskaj zaświadczenie na temat aktualnego zadłużenia z tytułu kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami.
  2. Opublikuj ogłoszenie o sprzedaży mieszkania. Możesz skorzystać z usług biura nieruchomości lub zamieścić ogłoszenie w internecie i w prasie na własną rękę. Zaznacz, że sprzedaż dotyczy mieszkania z hipoteką!
  3. Po znalezieniu osoby zainteresowanej kupnem mieszkania z rynku wtórnego, spisz umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości (zarówno jeśli sprzedajesz mieszkanie za gotówkę, jak również w przypadku, kiedy nabywca bierze kredyt – wówczas umowy przedwstępnej wymaga bank). Dla bezpieczeństwa obu stron transakcji, umowa powinna mieć formę aktu notarialnego. W umowie musi znaleźć się zapis o podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości na dwie transze. Pierwsza z nich trafia na konto banku (wierzyciela hipotecznego). Druga zaś, stanowiąca różnicę między ceną sprzedaży mieszkania a spłacanym kredytem, zostaje przesłana na konto sprzedającego. Kto opłaca notariusza? Podatek przypada na tego, kto nieruchomość nabywa. Pozostałe koszty notarialne, według Prawa o notariacie z 14 lutego 1991 roku wraz z późniejszymi zmianami, winny być dzielone równo między sprzedającym a kupującym. Nie jest to jednak nakaz.
  4. Wystąp do sądu o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Kto składa wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej? Wierzyciel (bank), właściciel nieruchomości lub osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić. Wniosek przygotowujemy na urzędowym formularzu KW-WPIS , załączając oświadczenie banku o spłacie kredytu oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej za wykreślenie z hipoteki.

Postępując zgodnie ze wskazaną procedurą, nie powinniśmy mieć żadnych problemów ze sprzedażą mieszkania z kredytem. Jakie dokumenty przygotować, aby sprawnie sprzedać lokum?

Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania z hipoteką

Sprzedaż mieszkania z hipoteką w zasadzie nie różni się niczym od sprzedaży mieszkania, które nie jest obciążone kredytem. Najważniejszą różnicą jest konieczność dostarczenia zaświadczenia o wysokości zadłużenia (pierwszy krok sprzedaży mieszkania z kredytem). Przy okazji dowiemy się, ile zarobimy na sprzedaży mieszkania!
W dokumencie powinny być zawarte następujące informacje:

  • kwota zadłużenia wraz z odsetkami, prowizjami i innymi opłatami,
  • dane kredytobiorcy
  • numer konta, na który kupujący przeleje stanowiąca różnicę między ceną sprzedaży mieszkania a spłacanym kredytem,
  • datę udzielenia kredytu i termin spłaty wierzytelności,
  • zgodę banku na jednorazową spłatę wierzytelności,
  • oświadczenie banku o zgodzie na wykreślenie hipoteki od razu po uregulowaniu długu (tzw. promesa, obietnica banku, która jest ważna 30 dni).

Pamiętajmy, że niniejsze zaświadczenie nie jest jedynym niezbędnym dokumentem potrzebnym do sprzedaży mieszkania. Konieczny jest również dokument potwierdzający nabycie nieruchomości. Ponadto wskazane, choć nie obligatoryjne, jest zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych oraz zaświadczenie potwierdzające, że w sprzedawanym mieszkaniu nikt nie jest zameldowany.

Sprzedaż mieszkania z kredytem – wysokość prowizji

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką jest możliwa na trzy sposoby. Nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego to nie jedyne rozwiązanie – ale o nim także tutaj wspominamy! Sprawdźmy, jak można sprzedać lokal przez terminem spłaty kredytu.

1. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – kredytobiorca może dokonać przedterminowej spłaty długu za pomocą własnych środków, uwalniając się od wszelkich zobowiązań wobec banku. Czy to się opłaca? Często wcześniejsza spłata kredytu wiąże się z naliczeniem dodatkowych opłat. Przekonajmy się, jak to wygląda w poszczególnych bankach. Sprawdzamy 10 banków!

BankWcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – wysokość prowizji
BOŚ Bank2% minimum 200 zł
Santander Consumer Bank100 zł
Credit Agricole2% w okresie pierwszych trzech lat od zawarcia umowy kredytu
ING Bank Śląski0% dla umów zawieranych od 22.07.2017 roku
Eurobank3% w okresie pierwszych trzech lat od zawarcia umowy kredytu od kwoty przekraczającej 30% kapitału kredytu wypłaconego przez bank
BGŻ BNP ParibasBrak prowizji
Alior Bank2,5% od kwoty przedterminowej spłaty w okresie trzech lat od zawarcia umowy kredytu (minimum 100 zł)
Citi Handlowy2% w okresie pierwszych trzech lat od zawarcia umowy kredytu
PKO BP1,5% dla kredytu o stopie zmiennej (minimum 200 złotych)

2,0% dla kredytu o stopie stałej (minimum 200 złotych)

Bank Millennium0% dla umów zawieranych od 01.05.2017 roku

2% dla umów kredytowych, dla których wniosek o kredyt złożono do 30 kwietnia 2017 r. w przypadku, gdy łączna kwota nadpłat w przeciągu pierwszych 4 lat kredytowania przekroczy 30% przyznanej kwoty kredytu

2. Kredyt na mieszkanie obciążone hipoteką – wiąże się z dłuższym oczekiwaniem na pieniądze i większą liczbą formalności (o czym wspomnieliśmy we wcześniejszych akapitach) i opiera się na umowie notarialnej.

3. Sprzedaż mieszkania za gotówkę – bez ryzyka odrzucenia wniosku kredytowego nabywcy przez bank. Kiedy nabywca lokalu wpłaci kwotę wynikającą z zaświadczenia wystawionego przez bank, resztę pieniędzy przekazuje sprzedającemu. Jeśli kupujący przekazuje sprzedającemu całą kwotę , ten ma obowiązek spłacenia hipoteki.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym we frankach?

Jeśli kredyt na mieszkanie był zaciągnięty w obcej walucie, bank zezwalając na jednorazową i przedterminową spłatę, zwykle dokonuje jego przewalutowania. W tym przypadku najlepiej jest zgłosić się do doradcy finansowego i ustalić, jaki termin będzie najbardziej odpowiedni do dokonania takiej transakcji. Przez słowo „odpowiedni” rozumiemy najbardziej korzystny kurs danej waluty względem złotówki, co pozwoli uzyskać niższą kwotę zadłużenia.

Przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość

Jeśli chcemy zmienić mieszkanie, możemy też skorzystać z innego rozwiązania, jakim jest przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość.
Warunki przeniesienia hipoteki na inną nieruchomość:

  • cena nowego mieszkania nie może być niższa niż wartość obecnego mieszkania,
  • nowa nieruchomość nie może być obciążona hipoteką, prawami na rzecz osób trzecich czy długami,
  • przedłożenie operatu szacunkowego nieruchomości i odpisu z księgi wieczystej.

Jeśli zdecydujemy się na zmianę zabezpieczenia kredytu hipotecznego, udajmy się do wybranego banku i zapytajmy o dokładną procedurę. Po złożeniu wszystkich dokumentów, instytucja bankowa oceni, czy będziemy mieć możliwość przeniesienia kredytu hipotecznego na inną nieruchomość.

Pamiętajmy, że nowe mieszkanie może potrzebować remontu. W takiej sytuacji warto posłużyć się rankingiem kredytów gotówkowych i uzyskać środki na odświeżenie ścian czy zakup sprzętów. Tylko dobrze urządzone wnętrza pozwalają nam czuć się komfortowo.

Jeśli zatem okaże się, że musimy rozstać się z dopieszczonymi aranżacyjnie wnętrzami z powodu otrzymania lepszej pracy w mieście na drugim krańcu Polski czy powiększania się rodziny – nie bójmy się zmian. Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego to nie problem! Dostępnych jest wiele rozwiązań, z których możemy korzystać według naszych potrzeb.