Co to jest księga wieczysta?

Księga wieczysta to najważniejszy dokument informujący o stanie prawnym nieruchomości. Swoista metryka nieruchomości, którą można porównać z dowodem osobistym. Każdy kto planuje zakup domu, czy mieszkania powinien zaznajomić się z księgą wieczystą danej nieruchomości, gdyż pozwoli to uniknąć niemiłych niespodzianek. Jest ona zresztą jednym z dokumentów niezbędnych, których oczekują banki na drodze ubiegania się o kredyt hipoteczny. Można się z niej dowiedzieć m.in kto jest właścicielem nieruchomości, kto ma do niej prawa własności, czy na nieruchomości ciążą jakieś zadłużenia, lub czy jest obiektem hipoteki. Wszystkie te informacje zawarte są w czterech działach, które wchodzą w skład ksiąg wieczystych:

  • Dział I – podstawowe informacje o nieruchomości, takie jak adres, powierzchnia, rodzaj przeznaczenia, czasem zawiera także mapy geodezyjne, czy plany architektoniczne.
  • Dział II – informacje o tym, kto jest właścicielem mającym prawo dysponować nieruchomością, oraz czy ktoś jeszcze ma do niej prawa lub roszczenia.
  • Dział III – tutaj znaleźć można informacje o wszelkich zadłużeniach, czy innych ograniczeniach w użytkowaniu nieruchomości np. komornicze postępowanie egzekucyjne.
  • Dział IV – w tym dziale znajdują się wszelkie informacje związane z nałożoną na nieruchomość hipoteką.

Dla chcących kupić nieruchomość działy III i IV są najważniejsze, albowiem informują o ewentualnych obciążeniach finansowych ciążących na obiekcie.

Księga wieczysta jest sprawdzonym źródłem informacji ze względu na swój urzędowy charakter. Dodatkowo gwarantują to zasady prowadzenia ksiąg wieczystych:

  • Zasada domniemania zgodności wpisów ksiąg wieczystych ze stanem faktycznym
  • zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

W przypadku, gdyby stan faktyczny, różnił się od stanu w księgach, nabywca nieruchomości może ubiegać się o zadośćuczynienie wynikające z nieprawidłowych informacji, oraz powoływać się na stan zapisu widniejący w księgach. Tak samo zatajenie, czy podawanie nieprawdziwych danych, które zostaną uwzględnione w księdze wieczystej, wiąże się z konsekwencjami prawnymi. Co więcej, obowiązuje zasada powszechnej jawności ksiąg wieczystych. Ta z kolei nie pozwala powoływać się na nieznajomość zapisów, gdyż są one jawne, bez względu na cel prawny poszukiwania. Każdy, kto planuje zakup nieruchomości może uzyskać dostęp do numeru księgi. Wtedy niemalże obowiązkiem jest przestudiować zawarte w niej informacje. Nieznajomość księgi nie może być uznana jako argument o braku świadomości ciążących na niej zadłużeń, czy roszczeń innych osób.

Jak znaleźć księgę wieczystą?

Księgi wieczyste dostępne są w sądach rejonowych miejscowości, w których znajduje się dana nieruchomość. Jeżeli dana miejscowość nie posiada sądu rejonowego, to należy szukać sądu rejonowego położonego jak najbliżej. Tam księgi wieczyste dostępne są w formie fizycznego dokumentu. Jednak Ministerstwo Sprawiedliwości przenosi papierowe egzemplarze do elektronicznej Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych. W ten sposób można uzyskać dostęp do księgi wieczystej online. Nie jest to jednak wszystko. Aby dostać do wglądu dokument niezbędne jest posiadanie numeru księgi wieczystej. O ile związane to jest z własną nieruchomością, to taki numer powinien posiadać właściciel. Sprawa komplikuje się, kiedy chce się sprawdzić status nieruchomości, którą np. chcemy nabyć. Wtedy niezbędne jest poproszenie sprzedającego o odpowiedni numer, z którym należy wybrać się do sądu rejonowego, lub po numerze wyszukać odpowiednią elektroniczną księgę wieczystą. W ten sposób bez problemu można przejrzeć wszystkie działy – planując zakup nieruchomości najważniejsze są działy III i IV – i zorientować się jak wygląda jej stan prawny.

Istnieją oczywiście sytuacje, w których nie ma jak uzyskać dostępu do numeru księgi wieczystej. Ktoś może być zainteresowany np. zakupem pustostanu, czy działki, której właściciel jest nieznany. W takiej sytuacji można próbować uzyskać numer księgi wieczystej po numerze działki lub po adresie. Aby tego dokonać niezbędna będzie wizyta w sądzie rejonowym lub w urzędzie gminy. Tam, po podaniu adresu i celu, można próbować uzyskać numer księgi wieczystej. Oczywiście o ile sam dokument nie jest tajny, tak niekoniecznie uda się zdobyć ów numer. Obowiązuje unijna klauzula ochrony danych osobowych RODO, a skoro zainteresowany nie uzyskał numeru księgi od właściciela, to poprzez księgę wieczystą można uzyskać dostęp do części jego danych osobowych, a to już niekoniecznie zgodne jest z prawem unijnym. Oczywiście, jeśli jakoś numer uda się zdobyć, to wtedy wgląd do księgi wieczystej odbywa się w sądzie rejonowym, albo trzeba będzie odnależć drogą elektorniczną księgę wieczysta online.

Nowa księga wieczysta

Są sytuacje, kiedy jakaś nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej. Są to sytuacje niezwykle rzadkie, ale jednak zdarzają się. Najczęściej są to niezabudowane grunty, które dopiero czekają na kupca, lub mieszkania własnościowe, nabyte jeszcze w okresie PRL. W takiej sytuacji należy oczywiście ubiegać się o założenie księgi wieczystej, aby uprawomocnić status danej nieruchomości.

W celu założenia księgi wieczystej należy złożyć wniosek w Wydziale Ksiąg Wieczystych sądu rejonowego, w którego jurysdykcji znajduje się dana nieruchomość. Oprócz wniosku należy dostarczyć niezbędne dokumenty. Tak prezentuje się pełny zestaw, który trzeba złożyć:

  • Wniosek o wpis do księgi wieczystej na formularzu “KW-ZAL”
  • Dokumenty dot. nabycia lub posiadanie prawa własności nieruchomości z wniosku – może to być np. akt notarialny dotyczący nabycia mieszkania; postanowienie sądu o nabyciu spadku, akt poświadczenia dziedziczenia
  • Dokumenty geodezyjne: wypis z ewidencji gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej, rzadziej plany architektoniczne budynku

Złożenie wniosku do Wydziału Ksiąg Wieczystych sądu rejonowego wiąże się także z uiszczeniem opłaty w wysokości około 60 złotych kosztów sądowych, oraz w przybliżeniu 200 złotych za wpis prawa własności.

Księga wieczysta – podsumowanie

Tak więc każda nieruchomość powinna zostać zaopatrzona w księgę wieczystą, jeśli jeszcze jej nie posiada. Jest to niezwykle przydatny dokument, zwłaszcza dla osób, które rozglądają się za mieszkaniem, czy domem. Nabywca ma wgląd w pełną specyfikację nieruchomości, jej właściciela, inne roszczenia względem niej oraz, co najważniejsze, ewentualne zadłużenia i hipotekę. Jawność ksiąg wieczystych zapewnia możliwość sprawdzenia statusu prawnego nieruchomości, pod warunkiem posiadania jej numeru. Dostępna w sądzie rejonowym, oraz w formie księgi wieczystej online na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości zapewnia łatwy dostęp do dokumentu. Jeżeli w planach jest zakup domu lub mieszkania, to księga wieczysta jest lekturą obowiązkową.