Czy mieszkanie to dobra inwestycja? To zależy od stóp procentowych
Specjaliści (z np. Golden Sachs) od lat przewidują, że stopy procentowe w Polsce wzrosną. Nic takiego się jednak nie dzieje. Jeśli nie wzrosną, kredyty na mieszkanie będą dalej zyskiwały na popularności. Mieszkanie to bezpieczna inwestycja, o pewnej stopie zwrotu w długim okresie czasu (nawet uwzględniając koszty obsługi hipoteki).
Od roku 2008 ceny mieszkań stale i szybko rosną i nawet kredytobiorcy, którzy wzięli hipotekę w ‘bańce’ lat 2007 i 2008, powoli wychodzą na swoje. W kryzysowym roku 2008, stopy procentowe wzrosły aż do poziomu 6 proc. Wzrost stóp procentowych o niespełna 1 proc. może oznaczać podrożenie miesięcznej raty o ponad 100 zł, a w konsekwencji kosztu całego kredytu o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Obecna hossa sprawia jednak wrażenie zdrowszej i wynika prawdopodobnie ze wzrostu zamożności społeczeństwa. Nie boimy się brać długoterminowych kredytów. Kredyt hipoteczny w złotówkach posiadają około 3 miliony Polaków.
Perspektywy na 2019 rok
Eksperci są pewni dalszych wzrostów na rynku w 2019 roku, o ile stopy procentowe pozostaną na niskim poziomie. W 2019 rynek wejdzie prawdopodobnie w stan równowagi z przyczyny wzrostu cen robocizny i gruntów. Przewidywany jest wzrost o 5 proc. w ujęciu wartościowym. Być może więcej chętnych na kredyty mieszkaniowe będzie dzięki rozszerzeniu świadczenia 500 plus na pierwsze dziecko. To zależy od wyborów parlamentarnych, które odbędą się w tym roku.
W 2019 roku prawdopodobnie pojawią się nowe formy inwestowania w nieruchomości. Na rynek inwestycyjny wejdą tzw REIT (fundusze inwestycyjne specjalizujące się w nieruchomościach), o ile rząd zdąży przyjąć projektowaną ustawę. W założeniach takie fundusze mają inwestować w mieszkania pod wynajem, a próg uczestnictwa w funduszu miałby odpowiadać inwestorom detalicznym. Oznaczałoby to, że aby zainwestować w nieruchomości nie trzeba by było zaciągać kredytu hipotecznego.
Banki nieznacznie zaostrzą politykę kredytową w segmencie kredytów mieszkaniowych ze względu na przewidywane osłabienie sytuacji gospodarczej. Jednocześnie przewidują, że popyt na kredyty mieszkaniowe jeszcze wzrośnie.
Wskaźniki instytucji badawczych – styczeń i luty 2019
Newsletter kredytowy BIK za styczeń 2019 r wskazuje na wzrost wartości udzielanych kredytów mieszkaniowych o 11.9 proc. rok do roku, choć w ujęciu liczbowym nastąpił spadek o 4,6 proc.
Indeks popytu na kredyty mieszkaniowe wzrósł w lutym 2018 roku o 17,6 proc. w ujęciu kwotowym rok do roku, a w porównaniu do stycznia wzrósł o 10,7 punktów procentowych. O kredyt wnioskowało 7 proc. więcej osób niż rok wcześniej (37 tys. do 34 tys.), a kwota wyniosła 266,55 tys. zł, czyli wzrost o 9,5 proc. rok do roku.
Rok 2018 w porównaniu do 2017
Na koniec 2018 roku liczba umów kredytów mieszkaniowych osiągnęła 2 246 296, co oznacza przyrost o prawie 5 proc. rok do roku. Całkowite zadłużenie wynosi 415 mld zł, czyli jest wyższe o 6,78 proc. w porównaniu z rokiem 2017.
Podsumowanie hipotecznego roku kredytowego 2018 mówi o wzroście o 20,1 proc. w ujęciu wartościowym i 10,3 proc. liczbowo. W całym roku 2018 banki i SKOK-i udzieliły kredytów mieszkaniowych na kwotę 56,2 mld złotych. Są to wartości absolutnie rekordowe, jeśli weźmiemy pod uwagę, że rok 2017 również był wyjątkowo dobry.
Jak Polacy spłacają kredyty i ile ich zaciągają
Indeks jakości portfeli kredytów mieszkaniowych utrzymywał się na stałym, bezpiecznym poziomie. Oznacza to, że w Polsce kredyty hipoteczne są sumiennie spłacane. Wyjątek stanowią kredyty hipoteczne powyżej 1 mln zł, które charakteryzują się wysokim poziomem szkodliwości (szkodliwości dla banków, czyli ryzyka). Co dziesiąty z nich jest opóźniony powyżej 90 dni. Jest to skutkiem zaciągania tak dużych kredytów przez osoby prowadzące działalność gospodarczą.
Zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych w stosunku do PKB utrzymuje się od lat na stałym, bezpiecznym poziomie i wynosi około 20 proc. Widoczny jest spadek liczby kredytów hipotecznych o najwyższym stopniu ryzyka (czyli kredytów na 80 i więcej procent wartości nieruchomości). Kredyty w złotówkach to 98 proc. wszystkich kredytów mieszkaniowych. Średnia wartość hipoteki w 2018 roku to 263 tys. złotych.
Marża i oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w 2018 roku. Reakcja deweloperów na tani kredyt hipoteczny
Struktura czasu spłaty nowo udzielonych kredytów kształtuje się następująco: 8,7 proc. do 15 lat, 27 proc. od 15 do 25 lat, 62 proc. od 25 do 35 lat i 2 proc. od 35 lat. Przeciętna marża (to, ile bank zarabia na kredycie) wynosiła 2 proc., jest najniższa od stycznia 2016 roku. Średnie oprocentowanie to 3,74 %. Wartości te od lat powoli, ale stabilnie spadają. Kredyty mieszkaniowe są coraz tańsze.
Również branża deweloperska korzysta na hossie na rynku kredytów. W budownictwie w 2018 roku padł rekord. Do użytkowania oddano 185 tys. mieszkań. To wzrost o 3,61 proc. rok do roku. Ruszyła także budowa 222 tys. mieszkań, co oznacza wzrost 7,7 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim.
Przy deweloperce nie ma nic lepszego niż pożyczka pod zastaw. Relatywnie małe ryzyko do innych metod zapożyczania, firmy też mniejsze niż banki, więc zawsze istnieje szansa na jakieś ludzkie dogadanie. Jest np. Financial home z którym jedną iwnestycję robił mój przyjaciel. Udało się ją wykonać na 100% i naprawdę zadowolenie!