Czy mieszkanie to dobra inwestycja? To zależy od stóp procentowych

Specjaliści (z np. Golden Sachs) od lat przewidują, że stopy procentowe w Polsce wzrosną. Nic takiego się jednak nie dzieje. Jeśli nie wzrosną, kredyty na mieszkanie będą dalej zyskiwały na popularności. Mieszkanie to bezpieczna inwestycja, o pewnej stopie zwrotu w długim okresie czasu (nawet uwzględniając koszty obsługi hipoteki).

Od roku 2008 ceny mieszkań stale i szybko rosną i nawet kredytobiorcy, którzy wzięli hipotekę w ‘bańce’ lat 2007 i 2008, powoli wychodzą na swoje. W kryzysowym roku 2008, stopy procentowe wzrosły aż do poziomu 6 proc. Wzrost stóp procentowych o niespełna 1 proc. może oznaczać podrożenie miesięcznej raty o ponad 100 zł, a w konsekwencji kosztu całego kredytu o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Obecna hossa sprawia jednak wrażenie zdrowszej i wynika prawdopodobnie ze wzrostu zamożności społeczeństwa. Nie boimy się brać długoterminowych kredytów. Kredyt hipoteczny w złotówkach posiadają około 3 miliony Polaków.

Perspektywy na 2019 rok

Eksperci są pewni dalszych wzrostów na rynku w 2019 roku, o ile stopy procentowe pozostaną na niskim poziomie. W 2019 rynek wejdzie prawdopodobnie w stan równowagi z przyczyny wzrostu cen robocizny i gruntów. Przewidywany jest wzrost o 5 proc. w ujęciu wartościowym. Być może więcej chętnych na kredyty mieszkaniowe będzie dzięki rozszerzeniu świadczenia 500 plus na pierwsze dziecko. To zależy od wyborów parlamentarnych, które odbędą się w tym roku.

W 2019 roku prawdopodobnie pojawią się nowe formy inwestowania w nieruchomości. Na rynek inwestycyjny wejdą tzw REIT (fundusze inwestycyjne specjalizujące się w nieruchomościach), o ile rząd zdąży przyjąć projektowaną ustawę. W założeniach takie fundusze mają inwestować w mieszkania pod wynajem, a próg uczestnictwa w funduszu miałby odpowiadać inwestorom detalicznym. Oznaczałoby to, że aby zainwestować w nieruchomości nie trzeba by było zaciągać kredytu hipotecznego.

Banki nieznacznie zaostrzą politykę kredytową w segmencie kredytów mieszkaniowych ze względu na przewidywane osłabienie sytuacji gospodarczej. Jednocześnie przewidują, że popyt na kredyty mieszkaniowe jeszcze wzrośnie.

Wskaźniki instytucji badawczych – styczeń i luty 2019

Newsletter kredytowy BIK za styczeń 2019 r wskazuje na wzrost wartości udzielanych kredytów mieszkaniowych o 11.9 proc. rok do roku, choć w ujęciu liczbowym nastąpił spadek o 4,6 proc.

Indeks popytu na kredyty mieszkaniowe wzrósł w lutym 2018 roku o 17,6 proc. w ujęciu kwotowym rok do roku, a w porównaniu do stycznia wzrósł o 10,7 punktów procentowych. O kredyt wnioskowało 7 proc. więcej osób niż rok wcześniej (37 tys. do 34 tys.), a kwota wyniosła 266,55 tys. zł, czyli wzrost o 9,5 proc. rok do roku.

Rok 2018 w porównaniu do 2017

Na koniec 2018 roku liczba umów kredytów mieszkaniowych osiągnęła 2 246 296, co oznacza przyrost o prawie 5 proc. rok do roku. Całkowite zadłużenie wynosi 415 mld zł, czyli jest wyższe o 6,78 proc. w porównaniu z rokiem 2017.

Podsumowanie hipotecznego roku kredytowego 2018 mówi o wzroście o 20,1 proc. w ujęciu wartościowym i 10,3 proc. liczbowo. W całym roku 2018 banki i SKOK-i udzieliły kredytów mieszkaniowych na kwotę 56,2 mld złotych. Są to wartości absolutnie rekordowe, jeśli weźmiemy pod uwagę, że rok 2017 również był wyjątkowo dobry.

Jak Polacy spłacają kredyty i ile ich zaciągają

Indeks jakości portfeli kredytów mieszkaniowych utrzymywał się na stałym, bezpiecznym poziomie. Oznacza to, że w Polsce kredyty hipoteczne są sumiennie spłacane. Wyjątek stanowią kredyty hipoteczne powyżej 1 mln zł, które charakteryzują się wysokim poziomem szkodliwości (szkodliwości dla banków, czyli ryzyka). Co dziesiąty z nich jest opóźniony powyżej 90 dni. Jest to skutkiem zaciągania tak dużych kredytów przez osoby prowadzące działalność gospodarczą.

Zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych w stosunku do PKB utrzymuje się od lat na stałym, bezpiecznym poziomie i wynosi około 20 proc. Widoczny jest spadek liczby kredytów hipotecznych o najwyższym stopniu ryzyka (czyli kredytów na 80 i więcej procent wartości nieruchomości). Kredyty w złotówkach to 98 proc. wszystkich kredytów mieszkaniowych. Średnia wartość hipoteki w 2018 roku to 263 tys. złotych.

Marża i oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w 2018 roku. Reakcja deweloperów na tani kredyt hipoteczny

Struktura czasu spłaty nowo udzielonych kredytów kształtuje się następująco: 8,7 proc. do 15 lat, 27 proc. od 15 do 25 lat, 62 proc. od 25 do 35 lat i 2 proc. od 35 lat. Przeciętna marża (to, ile bank zarabia na kredycie) wynosiła 2 proc., jest najniższa od stycznia 2016 roku. Średnie oprocentowanie to 3,74 %. Wartości te od lat powoli, ale stabilnie spadają. Kredyty mieszkaniowe są coraz tańsze.

Również branża deweloperska korzysta na hossie na rynku kredytów. W budownictwie w 2018 roku padł rekord. Do użytkowania oddano 185 tys. mieszkań. To wzrost o 3,61 proc. rok do roku. Ruszyła także budowa 222 tys. mieszkań, co oznacza wzrost 7,7 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim.