Co to jest cesja?

Termin „cesja” wywodzi się z języka łacińskiego i jest tłumaczony jako dobrowolne odstąpienie, przekazanie, ustąpienie, zrzeczenie się czegoś. W naszym artykule poruszymy temat cesji kredytu hipotecznego rozumianej jako przeniesienie zobowiązania do uregulowania długu na inną osobę.

Tak jak wspomnieliśmy, cesja wymaga zgody każdej ze stron – zarówno aktualnego, jak i nowego kredytobiorcy oraz instytucji bankowej, w której zawarliśmy umowę kredytu. Bank nie zawsze akceptuje takie posunięcie. Ma prawo uznać, że nowy kredytobiorca nie wykazuje dostatecznej wiarygodności finansowej. Bank udziela ostatecznej odpowiedzi dopiero po dokładnej weryfikacji jego zdolności kredytowej.

Kiedy dokonać cesji kredytu hipotecznego?

Mówi się, że kredyt łączy bardziej niż małżeństwo. Jednak (coraz częściej!) zdarza się, że nasze drogi się rozchodzą i rozwód staje się głównym powodem cesji kredytu hipotecznego. Pod warunkiem, że wspólnie zawarliśmy umowę kredytu! Jednak wyrok rozwodowy nie zmienia naszej sytuacji kredytowej. Po rozwodzie ustaje małżeńska wspólność majątkowa, ale wspólne długi, takie jak kredyt, nie ulegają podziałowi. Cały czas jesteśmy zobligowani do terminowych spłat kredytu, zgodnie z ustanowioną odpowiedzialnością solidarną dłużników. Dopiero przepisanie kredytu na jednego z byłych małżonków (tego, który zatrzyma nieruchomość), zwalnia drugiego z długu. Jak to zrobić?

Jak podpisać umowę cesji?

Jak podpisać umowę cesji i przenieść kredyt hipoteczny na inną osobę? Do cesji nie dojdzie, jeśli nie dopełnimy kwestii formalnych w banku.
Cesja kredytu hipotecznego krok po kroku:

  1. Zgoda współkredytobiorców na cesję kredytu.
  2. Zgoda banku na przeniesienie kredytu hipotecznego na jednego z dotychczasowych współkredytobiorców.
  3. Ponowna weryfikacja zgodności kredytowej osoby, która ma zostać wyłącznym kredytobiorcą. W tym celu konieczne jest okazanie dokumentów potwierdzających otrzymywane dochody.
  4. Podpisanie aneksu do umowy o zmianie kredytobiorcy i przejęcie przez niego zobowiązania do spłaty całego długu.

Może się okazać, że nowy kredytobiorca nie wykazuje wystarczającej zdolności kredytowej. W takiej sytuacji warto pomyśleć nad nadpłatą kredytu tak, by pozostała do spłacenia kwota mieściła się w możliwościach spłaty osoby, na którą ma zostać przeniesiony kredyt.
Nadpłata kredytu nie jest jedynym wyjściem w razie odmownej decyzji banku co do przeprowadzenia cesji kredytu hipotecznego. Do wartych uwagi rozwiązań należą również:

  • dołączenie nowego współkredytobiorcy, np. jednego z rodziców,
  • ustanowienie dodatkowych zabezpieczeń, np. poręczenie kredytu lub hipoteka na innej nieruchomości,
  • refinansowanie kredytu hipotecznego i podpisanie nowej umowy wyłącznie przez jednego z dotychczasowych kredytobiorców.

Przeniesienie kredytu hipotecznego na całkowicie nowego kredytobiorcę, którego nazwisko nie znajduje się w umowie, nie jest praktykowane. Banki wolą, aby klient skorzystał z innych dostępnych rozwiązań lub sprzedał mieszkanie z kredytem hipotecznym.

Sprzedaż mieszkania z kredytem

Czasami jedyną możliwością jest nie cesja, ale sprzedaż mieszkania z kredytem. Kupujący są jedynymi właścicielami mieszkania i mogą nim dowolnie rozporządzać. Będziemy zobowiązani do dostarczenia zaświadczenia o wysokości długu oraz dokumentu potwierdzającego nabycie nieruchomości. Po sprzedaży powinniśmy pamiętać o wykreśleniu hipoteki z księgi wieczystej na rzecz nowego nabywcy. Nie musimy robić tego samodzielnie. Wniosek o wpis może tak samo złożyć wierzyciel, czyli bank, właściciel nieruchomości lub nowy właściciel.

Co oznacza cesja ubezpieczenia?

Cesja ubezpieczenia również dotyczy kredytu hipotecznego, ale wiąże się z wykupieniem ubezpieczenia nieruchomości oraz cesją praw z tego ubezpieczenia na bank. Co to właściwie oznacza? Cesja praw z polisy ubezpieczenia nieruchomości na bank jest przeniesieniem praw z ubezpieczenia danej nieruchomości na rzecz banku, z którym podpisaliśmy umowę kredytu. Oznacza to, że jeśli dojdzie do zdarzenia ujętego w ubezpieczeniu, np. zalania mieszkania lub pożaru, świadczenie ubezpieczeniowe otrzyma bank.

Choć ubezpieczenie zwiększa koszty kredytu hipotecznego, jest konieczne. Jeśli nie dopełnimy obowiązku ubezpieczenia nieruchomości, bank może nam nawet wypowiedzieć umowę kredytową! Bank ustala wymagany zakres ubezpieczenia i kwotę, na jaką należy ubezpieczyć nieruchomość. Nie ma też możliwości rezygnacji z cesji polisy na bank. Cesja stanowi dodatkowe zabezpieczenia dla instytucji bankowej. Umowa cesji wygasa samoistnie wraz z wygaśnięciem umowy ubezpieczeniowej.

Jak powinna wyglądać umowa cesji ubezpieczenia?

Chęć ustanowienia cesji praw z ubezpieczenia na bank należy zgłosić ubezpieczycielowi w chwili zawierania umowy ubezpieczenia. Można też złożyć właściwy wniosek już w trakcie trwania takiej umowy, pamiętając, aby zrobić to jak najszybciej. Firmy ubezpieczeniowe mają zwykle gotowe szablony umowy cesji. Przyjmują one formę aneksu lub załącznika do głównej umowy ubezpieczenia nieruchomości. Sprawdźmy, czy w dokumencie znajdują się następujące informacje:

  • przedmiot cesji, w tym przypadku dom lub mieszkanie,
  • dane cesjonariusza (banku),
  • dane cedenta (kredytobiorcy),
  • kwotę cesji, odpowiadającej wartości nieruchomości,
  • datę podpisania umowy cesji,
  • podpis cedenta(kredytobiorcy) i cesjonariusza (banku),
  • podpis i pieczęć osoby, która przyjmuje powiadomienie o cesji w imieniu instytucji ubezpieczeniowej.

W przypadku niewielkiej szkody, mimo cesji pieniądze z odszkodowania mogą od razu wpłynąć na konto właściciela mieszkania. Dzięki temu można od razu dokonać niezbędnych napraw.

Warto również dodać, że wszelkie nadwyżki z przyznanego odszkodowania zostają zwrócone na konto kredytobiorcy. Jeśli zatem wielkość przyznanej przez ubezpieczyciela kwoty przekroczy sumę niezbędną do pokrycia zaistniałej szkody, pozostałe pieniądze trafią na rachunek właściciela mieszkania.