Czym jest hipoteka przymusowa – definicja

Hipoteka przymusowa jest zabezpieczeniem wierzytelności na nieruchomości. Taką hipotekę wpisuje się do księgi wieczystej. Sama w sobie nie oznacza jeszcze przejścia prawa do nieruchomości na wierzyciela – hipoteka jest jedynie ograniczeniem prawa własności. Dopiero aukcja komornicza pozbawi dłużnika prawa własności lokalu. Prawo własności nie znosi jednak prawa do użytkowania lokalu. Jak widać, droga do odzyskania nieruchomości na drodze sądowej jest długa i kręta. Hipotekę przymusową uznaje się za bardzo skuteczny sposób motywacji dłużników do regulowania swoich zobowiązań. Hipoteka przymusowa zostaje zniesiona po udanej licytacji komorniczej. Wykreślenia hipoteki musi jednak dokonać nowy właściciel nieruchomości.

W odróżnieniu od zwykłej hipoteki umownej, która powstaje w przypadku np. zaciągnięcia kredytu hipotecznego, hipoteka przymusowa powstaje wbrew woli dłużnika. Zagadnienie hipoteki przymusowej jest wyczerpane w rozdziale 3 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece1.

Kupno i sprzedaż mieszkania z hipoteką przymusową

Właściwie każda osoba kupująca mieszkanie z rynku wtórnego zagląda najpierw do działu IV księgi wieczystej. To gwarantuje, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, a szczególnie hipoteką przymusową. Dlaczego to istotne? Hipoteka przymusowa (jak i każda inna) przenosi się wraz z kupnem mieszkania. Po zakupie takiej nieruchomości nowy właściciel będzie zobowiązany spłacić jej zadłużenie, tym samym usuwając dług z osoby, która pozbyła się nieruchomości, przynajmniej do wysokości kwoty, na którą ustanowione było zabezpieczenie. Wpisy do ksiąg wieczystych można bez problemu sprawdzić na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Są to dane publicznie dostępne i odszukuje się je na podstawie samego adresu nieruchomości. Z hipoteką przymusową raczej nie spotkamy się w przypadku kupna mieszkania od dewelopera. Nieruchomości tego typu nie mają jeszcze założonej księgi wieczystej. Nie jest to jednak niemożliwe, deweloper może mieć przecież problemy finansowe.

Przy kupnie czy sprzedaży nieruchomości z hipoteką przymusową pamiętajmy, że wysokość zabezpieczenia na hipotece nie jest całością zadłużenia. Wierzyciel zapewne będzie chciał jeszcze by spłacone zostały dodatkowe koszty związane z egzekucją wierzytelności. Jako kupujący taką nieruchomość musimy spłacić więc nie tylko nominalną kwotę hipoteki, ale też dodatkowe koszty związane z działaniami służącymi odzyskaniu wierzytelności.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką przymusową to dobry pomysł, bo pozbywamy się w ten sposób ciążącego na nas długu. Kupujący najlepiej zrobią nabywając mieszkanie po obniżonej cenie i samodzielnie spłacając hipotekę u wierzyciela. To gwarantuje, że spłata faktycznie będzie miała miejsce. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej to koszt 100 zł.

Hipoteka przymusowa a ZUS

Z problemem ustanowienia hipoteki przymusowej przez ZUS najczęściej spotkają się przedsiębiorcy. Prawo do takich działań daje ZUS-owi Art. 26 z Ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych z dnia 13 października 1998 r.2 Na ZUS nie są nałożone żadne ograniczenia co do minimalnej kwoty, od której może ustanowić hipotekę czy liczby zajętych nieruchomości.

Dalsze zapisy tej samej ustawy idą jeszcze dalej. Art 27. stanowi, że zastawem mogą być objęte wszelkie ruchomości i prawa zbywalne dłużnika. Wszelkie egzekucje ZUS-u mogą dotyczyć również małżonka osoby, która nie uiściła opłat za ubezpieczenie społeczne. Jak widać znacznie bardziej komfortowe jest posiadanie długu u osoby prywatnej lub wobec np. firmy pożyczkowej. ZUS, podobnie jak urząd skarbowy posiadają specjalne uprawnienia, które znacznie ułatwiają im egzekucję należności. Dlatego lepiej jest zaciągnąc choćby kredyt gotówkowy na spłatę zaległości w ZUS-ie, niż mieć do czyniania z tą instytucją na drodze sądowej.

Kiedy hipoteka przymusowa się przedawnia?

Hipoteka przymusowa nie przedawnia się. Przedawniać się mogą długi. Ustawowy czas przedawnienia roszczeń stwierdzonych prawomocnym wyrokiem sądu wynosi 6 lat. Czas przedawnienia w szczególnych przypadkach (jak np. podatki, mandaty, zadłużenie na karcie kredytowej) może być znacznie krótszy. Nie ma to jednak znaczenia dla hipoteki przymusowej.

To, że dług na skutek którego powstała hipoteka jest już przedawniony, nie oznacza, że traci ona swoją moc. Oznacza to jedynie, że wierzyciel nie może już dalej dochodzić swoich praw na drodze sądowej. Hipotekę przymusową można rozumieć jako już zaspokojoną wierzytelność. To, że zostaliśmy zmuszeni do oddania jakiejś rzeczy na rzecz długu, nie oznacza, że mamy prawo do jej zwrotu po upływie terminu przedawnienia.

Jak wykreślić hipotekę przymusową?

Podstawowym warunkiem do wykreślenia hipoteki przymusowej jest zgoda wierzyciela. Do uzyskania zgody konieczna jest oczywiście spłata zadłużenia. Jeśli zostanie to wykonane, to należy uzyskać od wierzyciela dokument na potwierdzający spłatę zadłużenia. Jeżeli wierzycielem jest bank (bo hipoteka jest rezultatem m.in. zaciągnięcia kredytu hipotecznego), to taki dokument musi być poświadczony notarialnie.

Teraz wystarczy złożyć odpowiedni wniosek o wykreślenie hipoteki. Należy go złożyć w Sądzie Rejonowym na formularzu KW-WPIS (Wniosek o wpis w księdze wieczystej). Formularz można pobrać na stronie internet Ministerstwa Sprawiedliwości, stronach internetowych sądów lub osobiście w Wydziale Ksiąg Wieczystych. Jeśli mamy problemy z wypełnieniem wniosku, to możemy poprosić o pomoc pracownika sądu lub notariusza. Przy składaniu wniosku należy uiścić opłatę sądową w wysokości 100 zł. Do wniosku dołączamy dokument potwierdzający spłatę zadłużenia. Pamiętajmy, że hipotekę może wykreślić tylko i wyłącznie właściciel nieruchomości.

Krok po kroku wygląda to w następujący sposób:

  1. Spłata zadłużenia i uzyskanie dokumentu potwierdzającego spłatę.
  2. Wypełnienie wniosku o wykreślenie hipoteki wieczystej.
  3. Dostarczenie wniosku do sądu wraz z dokumentem potwierdzającym spłatę i dokumentem potwierdzającym uiszczenie opłaty sądowej.

  1. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19820190147
  2. http://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19981370887