Co oznacza skrót LtV?

LtV to skrót od angielskich słów Loan to Value, czyli pożyczka do wartości. Jest to wskaźnik podawany w ujęciu procentowym, który określa stosunek (jak wskazuje nazwa) kwoty pożyczki do faktycznej wartości kupowanej za pożyczone pieniądze rzeczy.

Najczęściej LtV używa się przy kredycie hipotecznym. Im niższy wskaźnik LtV, tym bezpieczniejszy jest kredyt dla banku, a im bezpieczniejszy jest kredyt dla banku, tym niższe oprocentowanie może zaproponować klientowi. Za bezpieczny poziom LtV uznaje się wartości do 80 proc. Kredyt z Loan to Value powyżej 100 proc. jest już dla pożyczkodawcy bardzo niebezpieczny.

Rekomendacja S a LtV

W celu zapewnienia stabilności systemu finansowego w Polsce Komisja Nadzoru Finansowego wydała rekomendację S, czyli zbiór zasad, którymi muszą posługiwać się banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Zabroniono im m.in. udzielania kredytów walutowych i wprowadzono minimalną wartość LtV, która wynosi 80 proc., albo 90 proc. przy dodatkowym zabezpieczeniu kredytu ubezpieczeniem. Różnica w koszcie kredytu hipotecznego z LtV 80, a 90 proc. jest znaczna. Opłata za ubezpieczenie wydatnie podnosi rzeczywiste oprocentowanie hipoteki, choć jedynie do momentu spłaty tych dodatkowych 10 proc. kredytu.

Rekomendacja S jest skutkiem negatywnych doświadczeń związanych z załamaniem rynku nieruchomości po kryzysie finansowym z 2010 roku i kredytami frankowymi. Od tej pory banki mają ograniczoną możliwość udzielania ryzykownych produktów finansowych, a w szczególności kredytów hipotecznych. Warto zaznaczyć, że rekomendacja S nie dotyczy kredyty gotówkowego.

Na jej mocy banki mają obowiązek monitorować wskaźnik LtV udzielonych kredytów hipotecznych przynajmniej raz do roku, uwzględniając odzyskiwalność zaangażowanych środków. LtV w kredycie hipotecznym jest wartością dynamiczną – zmienia się wraz z cenami na rynku nieruchomości.

W razie przekroczenia wskaźnika LtV powyżej bezpiecznych poziomów bank powinien wypowiedzieć lub renegocjować umowę kredytu, bądź zastosować inne dodatkowe zabezpieczenia. Miejmy na uwadze, że takie zabezpieczenie tak naprawdę chroni bank, a nie klienta.

Wkład własny a stosunek kwoty pożyczki do zabezpieczenia

Przy ustalaniu maksymalnej wartości LtV przez bank pod uwagę brane powinny być m.in:

  • rodzaj nieruchomości będącej zabezpieczeniem,
  • czas trwania umowy – im dłuższy, tym niższa powinna być wartość LtV,
  • rodzaj oprocentowania. Przy ratach stałych można dopuścić wyższy LtV,
  • wartość dodatkowego zabezpieczenia kredytu, czyli np. ubezpieczenia.

Oprócz ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, kredyt hipoteczny z wysokim LtV można dostać dodatkowo zabezpieczając kredyt w inny sposób, Może to być hipoteka na inną posiadaną nieruchomość, co dramatycznie obniży kwotę pożyczki w stosunku do wartości zabezpieczenia, albo choćby posiadana działka, która może być zabezpieczeniem domu budowanego przez pieniądze z hipotek. Jednym z alternatywnych rozwiązań jest pożyczka na wkład własny.

W innych krajach również używa się minimalnych wartości LtV. W Stanach Zjednoczonych ten wskaźnik również musi przyjmować wartość 80 proc., chyba, że kredyt jest dodatkowo ubezpieczony. W wyjątkowych przypadkach może wtedy przyjąć poziom nawet 100 proc. W Wielkiej Brytanii przed kryzysem finansowym akceptowano hipoteki z nawet 125 proc. LtV.

Do czego jeszcze używa się wskaźnika Loan to Value?

LtV nie używa się jedynie do szacowania ryzyka kredytowego udzielanych przez banki hipotek. Można go używać do każdej pożyczki pod zastaw, choćby w lombardzie, w kredytach dla biznesu, czy do pożyczki pod zastaw samochodu.

Najważniejsze zastosowanie to jednak kredyty hipoteczne, bo nieodpowiedzialne ich udzielanie przez banki może spowodować katastrofę całego systemu finansowego.

Jak samodzielnie obliczyć współczynnik LtV?

Obliczenie wskaźnika Loan to Value jest proste, pod warunkiem, że znamy faktyczną wartość nieruchomości, która będzie zabezpieczona hipoteką. To zwykła wartość procentowa, stanowiąca stosunek wartości kredytu do ceny nieruchomości. Wystarczy odjąć 20 proc. od ceny nieruchomości, by uzyskać przykładowo LtV, który wyniesie 80 proc. Zobaczmy to na przykładzie:

  • Załóżmy, że chcesz kupić nieruchomość wartą 300 000 złotych, ale nie posiadasz całej kwoty i potrzebujesz zaciągnąć w tym celu kredyt hipoteczny.
  • By policzyć maksymalną wartość kredytu hipotecznego, który możesz otrzymać bez dodatkowych zabezpieczeń wystarczy, że odejmiesz od kwoty wartości nieruchomości 20 proc.
  • 300 000 pomnożone przez 0,2 (20 proc.) to 60 000. 300 000 – 60 000 = 240 000. W Banku możesz starać się właśnie o taką kwotę.
  • Za resztę kredytu będziesz zmuszony zapłacić z własnej kieszeni, bądź zabezpieczyć spłatę w inny sposób.

LtV można też policzyć w inny sposób dla dowolnej sytuacji ze wzoru LtV=(A/B)x100, gdzie A to kwota kredytu, a B to wartość rzeczy, na którą jest zaciągany kredyt. Przykładowo LtV=(231000/4520000)x100=51,1. Oznacza to, że współczynnik LtV przyjmuje w tym przykładzie 51,1 proc..

Niestety, sama kwota niezbędna do kupienia nieruchomości to nie koniec kosztów związanych z kredytem hipotecznym. Będziesz musiał zapłacić również za rzeczoznawcę, prowizję banku, a niekiedy ubezpieczenie, koszt wpisu do księgi wieczystej i jeszcze inne opłaty. Wartość nieruchomości zostanie oszacowana przez fachowego rzeczoznawcę, nie licz więc na to, że po prostu podasz wartość nieruchomości w banku i zostanie ona przyjęta na słowo.