Umowa darowizny mieszkania

Darowizna mieszkania jest jednym ze sposobów przeniesienia własności nieruchomości. Do pozostałych należą umowa dożywocia oraz testament. Celem darowizny jest nieodpłatne przysporzenie (wzbogacenie) obdarowanego kosztem majątku darczyńcy. Gdy przedmiotem darowizny jest nieruchomość, umowa musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, tak samo, jak umowa sprzedaży mieszkania.

Umowa darowizny mieszkania powinna dokładnie określać:

  • imię, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, PESEL, numer i serię dowodu osobistego, miejsce urodzenia i adres stron umowy, czyli darczyńcy i obdarowanego. Jeżeli przedmiot darczyńcy jest częścią majątku wspólnego małżonków lub należy do kilku osób w ramach współwłasności, dane każdej z tych osób muszą się znaleźć w umowie,
  • przedmiot umowy, będący własnością darczyńcy,
  • zobowiązanie darczyńcy do darowania przedmiotu darowizny i oświadczenie obdarowanego, że darowiznę przyjmuje,
  • miejsce podpisania umowy darowizny,
  • datę sporządzenia umowy.

Odwołanie darowizny mieszkania

Zgodnie z kodeksem cywilnym, można odwołać akt darowizny mieszkania. Jest to możliwe w dwóch sytuacjach:

  • odwołanie darowizny niewykonanej, kiedy stan majątkowy darczyńcy uległ zmianie i darowizna spowodowałaby uszczerbek dla jego własnego utrzymania lub dla obowiązków alimentacyjnych, do których jest zobligowany,
  • odwołanie darowizny wykonanej, kiedy obdarowany dopuścił się rażącej niewdzięczności, w tym przemocy fizycznej, przemocy psychicznej czy znęcania.

Kupno mieszkania i przeniesienie własności nieruchomości w jednym akcie notarialnym

Czy można kupić i przepisać mieszkanie w formie darowizny w jednym akcie notarialnym? Nie, ponieważ są to czynności wymagające sporządzenia dwóch oddzielnych aktów notarialnych. Pierwszym jest umowa kupna mieszkania, wymagająca uiszczenia kosztów notarialnych związanych z zakupem nieruchomości, a drugim – umowa darowizny. Tutaj również płacimy taksę notarialną, zależną od wartości przedmiotu darowizny.

Darowizna mieszkania – jakie dokumenty?

Sporządzenie aktu notarialnego wymaga dostarczenia niezbędnych dokumentów do kancelarii notarialnej. Zasadniczo przyjmuje się, że powinny być przesłane lub wręczone notariuszowi osobiście co najmniej jeden dzień przed ustalonym terminem dokonania czynności.

Umowa darowizny mieszkania wymaga przede wszystkim:

  • numeru lub odpisu z księgi wieczystej,
  • podstawy nabycia nieruchomości, np. wypisu aktu notarialnego umowy sprzedaży czy aktu poświadczenia dziedziczenia (lub innego dokumentu zależnie od tego, na jakiej podstawie mieszkanie stało się naszą własnością),
  • zaświadczenia o zapłacie podatku od spadku lub darowizn lub zwolnienia z niego,
  • zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej o prawie do lokalu w przypadku darczyńców posiadających spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu mieszkalnego.

W dniu sporządzenia umowy niezbędne jest posiadanie dokumentu tożsamości. Bez dowodu osobistego, paszportu czy karty pobytu nie można przystąpić do aktu notarialnego.

Ile wynosi podatek od darowizny nieruchomości?

Podatek od darowizny nieruchomości określa ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Wysokość podatku zależy od wartości darowizny i grupy podatkowej, do której zalicza się obdarowany, tak samo jak przy pożyczce od rodziny.

Małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo i przybrani rodzice mogą zostać całkowicie zwolnieni z podatku od darowizny, bez względu na jej wartość. Warunkiem jest przedłożenie informacji o darowiźnie do urzędu skarbowego w ciągu pół roku od podpisania aktu notarialnego. W przypadku darowizny mieszkania, umowę zawsze spisuje się w kancelarii notarialnej. Oznacza to, że obowiązek zgłoszenia darowizny przechodzi na notariusza.

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od otrzymania go w formie darowizny rodzi konieczność zapłacenia podatku dochodowego w wysokości 19 proc. zarobku. Obdarowany może uniknąć podatku, jeśli przed upływem dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym sprzedał nieruchomość, wykorzysta uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe. Może kupić działkę czy mieszkanie, wybudować dom, przeprowadzić remont albo przeznaczyć pieniądze na spłatę lub nadpłatę kredytu hipotecznego. Należy jednak podpisać umowę o kredyt przed sprzedażą mieszkania.

Z ulgi można skorzystać jedynie pod warunkiem dokładnego udokumentowania wydatków i dokonania stosownego zgłoszenia w deklaracji rozliczeniowej.

Ile kosztuje przepisanie mieszkania u notariusza?

Poza podatkiem należy jeszcze uregulować koszty notarialne, zależne od wartości nieruchomości. Maksymalną wysokość taksy notarialnej określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku. W przypadku czynności notarialnych między osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej, taksa notarialna nie może wynieść więcej niż 7 500 zł.

Notariusz nie musi pobierać maksymalnej stawki – klient ma prawo negocjować wysokość taksy notarialnej. Do stawki należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23 procent.

Ważne! Taksę notarialną można zapłacić kartą debetową lub kartą kredytową. Opłaty państwowe, w tym podatek od spadków i darowizn, należy uregulować gotówką. Banki i firmy obsługująca taką transakcję mogą pobierać dodatkową prowizję, uszczuplając wysokość wpłaty. Aby zapłacić należną kwotę podatku, notariusz musiałby zapłacić różnicę z własnego portfela. Dlatego właśnie do uregulowania niektórych płatności potrzebujemy papierowego pieniądza.

Darowizna ze służebnością mieszkania

Przeniesienie własności mieszkania pozbawia darczyńcę prawa do korzystania z nieruchomości. Jeśli mimo przekazania nieruchomości darczyńca chce nadal w niej mieszkać, wraz z umową darowizny musi ustanowić służebność mieszkania.

Służebność zapewnia możliwość dalszego przebywania w darowanej nieruchomości. Jest dożywotnia i nie podlega dziedziczeniu.

Czy przekazanie nieruchomości chroni obdarowanego przed zachowkiem?

Przekazanie nieruchomości za życia spadkodawcy nie chroni obdarowanego przed roszczeniami o zachowek, nawet jeśli spadkodawca wyraził wolę wyłączenia darowizny ze spadku. Darowizna wchodzi w skład masy spadkowej. Do spadku nie wlicza się jedynie drobnych darowizn oraz darowizn, które były dokonane przed więcej niż dziesięcioma laty (licząc wstecz od dnia otwarcia spadku).

Darowizna mieszkania z hipoteką

Wiele osób zastanawia się również, czy można przekazać w darowiźnie mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym? Tak, można dowolnie dysponować nieruchomością, również przekazać mieszkanie. Należy jednak poinformować bank, że doszło do zmiany właściciela domu czy mieszkania.

Darczyńca nadal będzie zobowiązany do regulowania rat z własnego konta osobistego. Jeśli zaprzestanie spłaty, bank podejmie właściwe kroki, aby egzekwować swoją należność. Może przejąć nieruchomość, ale nie ma prawa zająć dochodów obdarowanego.