Cel zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania

Kupno mieszkania to często decyzja całe życie. Dlatego, zanim zamieszkamy na swoim, przeglądamy setki ofert, oglądamy nieruchomości, a w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, skrzętnie weryfikujemy jego wiarygodność. Kiedy w końcu znajdziemy idealne miejsce do życia, a niemożliwe jest niezwłoczne podpisanie umowy kupna sprzedaży, warto przemyśleć zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania.

Zgodnie z art. 389 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, umowa przedwstępna to „umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej1”. Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania jest zatem deklaracją do zawarcia transakcji w przyszłości. Warto ją podpisać, kiedy:

  • sprzedający nie nabył jeszcze praw do własności mieszkania,
  • kupujemy tzw. dziurę w ziemi, czyli mieszkanie przed rozpoczęciem budowy,
  • staramy się o kredyt na mieszkanie i musimy dopełnić wymagane przez bank formalności,
  • odziedziczyliśmy mieszkanie i czekamy na zakończenie postępowania spadkowego.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania zabezpiecza interesy obu stron, a jej zerwanie grozi poniesieniem konsekwencji. Jak powinna wyglądać?

Co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna sprzedaży mieszkania?

Umowa przedwstępna kupna sprzedaży mieszkania, podobnie jak umowa kredytu hipotecznego, składa się ze ściśle określonych elementów. Powinny znajdować się w niej następujące dane:

  • data i miejsce zawarcia umowy przedwstępnej,
  • dane stron umowy, w tym imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu tożsamości oraz numer PESEL. Stronami umowy mogą być nie tylko osoby fizyczne, ale też osoby prawne i jednostki organizacyjne, które zyskały zdolność prawną na mocy prawa,
  • przedmiot sprzedaży – w tym przypadku nieruchomość,
  • cena sprzedaży mieszkania, wyrażona w jednostkach pieniężnych,
  • termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
  • kwota zadatku lub zaliczki,
  • podpis każdej ze stron.

Ważne! Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest elementem, który koniecznie musi znaleźć się w umowie przedwstępnej. Zgodnie z zapisami KC: „Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia2”. Dlatego warto ubiegać się o swoje prawa, nim minie czas uprawniający do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Forma umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może być zawarta w dowolnej formie, jednak zaleca się sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego. Zwłaszcza kiedy chcemy starać się o kredyt hipoteczny. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania na kredyt pozwala egzekwować w sądzie obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej. W momencie, gdy otrzymujemy kredyt na mieszkanie, a sprzedający nie chce sfinalizować umowy, sądowe rozwiązanie problemu jest najlepszym rozwiązaniem.

Pamiętaj! Kredyt hipoteczny nie jest jedynym produktem finansowym, który pozwala zrealizować marzenia o własnym M. Można również wziąć kredyt gotówkowy, zwłaszcza jeżeli do zakupu nieruchomości brakuje nam niewielkiej kwoty.

Powyżej przedstawiliśmy wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania. Ostateczna forma dokumentu zależy od wielu czynników, m.in. od tego, czy mieszkanie jest finansowane kredytem hipotecznym, czy gotówką, a także czy kupujący wpłaca zadatek, czy zaliczkę.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – zadatek czy zaliczka?

Zadatek czy zaliczka? To pytanie zadaje sobie każdy, kto chce zawrzeć umowę przedwstępną kupna sprzedaży mieszkania. Najczęściej kupujący wpłacają zaliczkę, która, choć podlega zwrotowi, nie stanowi ona żadnego zabezpieczenia przeprowadzenia transakcji. Tylko zadatek zabezpiecza interesy każdej ze stron. Jeżeli kupujący zrezygnuje z zakupu mieszkania, sprzedający ma prawo go zachować.

Kiedy jednak do sprzedaży nieruchomości nie dojdzie z winy sprzedającego, ten będzie musiał zwrócić wpłacony przez kupującego zadatek wraz z jego równowartością. Wskazuje na to art. 394 KC: „W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej3”.

W sytuacji, gdy do transakcji nie dochodzi z winy obu stron, zadatek wraca do rąk kupującego. Kwestię zadatku lub zaliczki zapisujemy w umowie!

Skutki uchylenia się od zawarcia umowy przedwstępnej

Każda ze stron może uchylić się od zawarcia umowy przedwstępnej, musi jednak być gotowa na wynikające z tego konsekwencje. Strona poszkodowana ma dwie możliwości, aby zabezpieczyć się przed niedotrzymaniem umowy przez drugą stronę:

  • opcja ze skutkiem słabszym – strona poszkodowana ma prawo żądać naprawienia szkód, które wiążą się z brakiem finalizacji transakcji sprzedaży mieszkania,
  • opcja ze skutkiem silniejszym – strona poszkodowana ma prawo żądać podpisania umowy przyrzeczonej, kierując sprawę na drogę sądową.

Strony mogą odmiennie określić zakres odszkodowania, którego będą się domagać. Żądanie naprawienia szkód jest możliwe tylko wtedy, jeśli w umowie nie postanowiono inaczej.

Dzięki znajomości obowiązujących zasad i przepisów, łatwiej jest dochodzić praw i zabezpieczyć swoje interesy.

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
  2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
  3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny